[原创]长乐市商用地拍卖再创天价房价走高成定势

jenny

如薰，早买房子有什么好!以前的西区住宅，你还喜欢吗？那已经是够早了吧!现在值多少钱![emb3]

吴启航

   为啥我敢说07年房价下跌  
2007年01月18日 06:58:09 　来源：中国经济时报  


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    现在如果谁要预测２００７年房价下跌，就可能被视为怪物，甚至被认为是疯子，承担挨骂的风险。这与日本１９８５年到１９９１年房地产泡沫形成期间，日本国民只相信房地产价格只升不降的神话，争相购置房产地契的情况何其相似。但进入上世纪９０年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的房价暴跌，整个经济受到重创。直到２００５年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

    近三十年世界各国的经验表明，没有只涨不跌的市场，暴涨之后必然暴跌。投资股市的时候有一句善意提醒：股市有风险，入市需谨慎；但房市现在却几乎没有人提醒可能面临的风险，只有喊涨的声音追捧着市场继续抬升。只说事物的一面而不说另一面，这不是对民众、对国家负责的态度。

    北京等大城市的房价涨得快要见顶了，再涨下去，不仅政府不能接受，老百姓不能接受，开发商也不能接受，因为他们害怕再往上涨真没有人买了。

    笔者关于２００７年房价下跌的概念含义是，２００７年房价涨幅小，呈现下降趋势。下面从三个方面进行分析。

    目前中国决定房价的因素主要有三个：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本是第三因素。

    首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求，实际上不是真正的供不应求，而是从投资、炒房角度讲的供不应求，在２００６年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品，投资渠道相对狭窄，房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市，造成房产的供不应求，比如上海房价最疯狂时，有个炒房者的按揭贷款就达１０００多万元，国内外机构巨资整购楼盘的案例也有很多。所以从投资者的角度看，市场是供不应求。

    但从居民自住、自用角度看，市场是供大于求，准确地讲是供大于用，我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事，谁都需要住房，但形成经济学上的需求，则必须是人们的可支配收入可以完成购房。现在还有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、买不起，也形不成市场需求。

    来自各方面的数据均显示，房地产业发展速度比国民经济发展速度要快，房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比已达到十几倍甚至几十倍，远高于国际水平，空置率一直居高不下。

    中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长，每年都制造了大量的“过剩存量”，是一种潜在的过剩。通过下面几组来自权威部门的数据可以说明这个问题：

    来自北京市建委的数据显示，截至２００６年１２月１日，北京期房可售住宅为８．６万套，未签约现房住宅２万套；还有可售的住宅面积１２４９万平方米，未签约现房住宅面积３２８万平方米。

    把以上两项加起来，北京市目前依然可售的住宅套数为１０．６万套，仍待消化的住宅面积为１５７７万平方米。总体而言，北京房市并非如一般所言是供不应求。

    同样，来自北京市建委的统计显示，截至２００５年底，全市有空置商品房面积为１３７４．２万平方米，同比增长３１．６％，约占全国的１／１０。按北京现人均２６平方米住房算，可居住４０多万人。也就是说，２００５年全国有空置商品房面积约为１．４亿平方米，可居住４００多万人。２００５年上海空置房面积也达到１０００万平方米以上。

    笔者近日在凤凰卫视“一虎一席谈”节目中谈到这个问题时，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为空置房概念有误，不能说明什么问题，但是我们不相信政府公布的数据又相信什么呢？建设部在２００６年３月下达了清查商品房空置情况的紧急通知，说明商品房空置率严重国家需要搞清楚。

    国家统计局中国经济景气监测中心最近也发表了《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告。主张房地产泡沫严重的学者认为，当前我国商品房空置率已高达３０％多，远远高于１０％的国际警戒线。

    商品房空置率的高企说明供过于求不仅存在，而且比较大。

    从土地供应方面的情况更能说明问题。北京国土局２００４年１月至２００６年６月的数据表明，近两年半以来，北京供应了７１２宗近６０００公顷住宅项目用地，截至２００６年６月底，已竣工的土地面积６６９公顷，仅占总量的１２％。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有３０００多万平方米，规划建设面积８０００多万平方米。

    商品房空置面积增长、未开发土地比重增大等方面情况都表明：房屋存在潜在过剩风险。

    那么，为什么我们很多人都看到排队买房的情况呢？这实际是供应结构方面存在的问题，就是中小户型、中低价位、工薪阶层需要的住房断档、短缺。

    但近日多家房地产经纪机构的研究预测都显示，北京２００７年新增住宅供应量将大涨，涨幅超过５０％，到下半年数万套小户型将集中入市。为了规避奥运会后市场的风险，开发商极有可能在２００８年前采取加大住宅供应放量甚至降价的策略。在产品数量和供应节奏加快的情况下，２００７年北京房市价格上涨的速度和幅度将明显减缓。

    第二、中国房市与股市一样是“政策市”。宏观调控政策是决定房价走向的第二因素。

    ２００６年宏观调控政策的最大成绩是，中央终于认识到房地产市场是不能完全市场化的，政府必须在保障性住房建设方面发挥主导作用，即投资兴建经济适用房、限价房、廉租房，保证中低收入人群的住房权利，除此之外，对商品房市场进行的调控才能是有效的。

    随着宏观调控政策落实力度的加大，到２００７年下半年这些保障性住房建设的效果就会开始显现，如大量经济适用房、限价房项目的开工、建设和预售，势必产生强大的心理预期——“我有可能买到比市场便宜多的房子”，从而产生观望的情绪与行动。

    从近日国家对９０平方米面积标准的从严解释、不容“注水”，可以看出中央坚决落实宏观调控政策，严格控制户型面积，推进中小户型、中低价位住房建设的决心。政府继续落实、进一步细化现有的宏观调控政策以及稳定房价的决心将会对２００７年的住房成交价格走势带来关键性的影响。

    如果房价继续高涨，中央还会出台一些调控政策。问责与税收手段可能是２００７年房地产调控两大重点。

    一是加强对地方政府的检查、监督，对政策执行不力的地方政府会受到惩治，直至追究有关负责人的责任。

    反腐力度的加大，对降低房价的作用比较直接。如上海社保基金案的查处，使上海房价稳稳下降、涨不起来，一些涉案地产商纷纷退地自保。最近闭幕的中纪委全会也有新的有力度的举措反腐，特别是把土地腐败案列为专项惩治目标。政治上的问责对房市降温和降价的作用不容忽视。

    二是税收手段。近日建设部副部长刘志峰表示，建设部、国税总局、财政部等部门正在研究征收住房“保有环节”税费问题，对于户型面积偏大的房子收取一定费用。

    开征房地产保有环节税，不仅让投资者持有成本增加，而且还会让接手的买家思忖再三：买大房子的居住成本能否承受？这个消息已让不少大户型住宅的业主感到恐慌，到经纪公司咨询卖房事宜，他们普遍担心未来大户型保有税的开征，会使他们的投资陷入进退两难的境地。

    相当多的业界人士认为，酝酿已久的物业税可能在２００７年下半年试点或实施。

    物业税的实质在于把原来的土地出让金均摊成７０份?以住宅为例? 税费，由开发商的头上转移到业主的头上，按年收费，增加了住房保有成本，无疑会打击大户型消费和投机、投资需求。同时，它避免了招拍挂带了的天价土地问题，开发商的产品成本大幅降低，从而使房价下降。房地产开发的资金门槛也大大降低，有利于开发商扩大经营，多盖房子。

    所以，征收物业税有助于增加供应，同时抑制了部分消费需求，让部分人支付房价上涨的成本。在成本降低和政策压力的双重作用下，整体房价将不可避免地有所下降。

    同时还应该看到，在美国房市严重衰退带动美国经济增速减缓，中国经济增长减缓以及一系列宏观调控政策抓紧落实和新措施出台的情况下，２００７年房价的下跌趋势是可以期待的。（谢光飞）

吴启航

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[本贴已被 吴启航 于 2007-01-20 20:01:06 修改过][/COLOR][/ALIGN]

云想衣裳花想容

降价的可能性不大,除非有关部门真正有魄力真正想为老百姓做好事,否则一切免谈.

县领导

当官当的如果一贫如洗那还当个p。房子这辈子穷人就别想了。

sina999

我看炒作居多，事实没房可能性少．大家还是保持镇定，一定有房住，别上了房地产商的当．

lkylky

我看不不单纯是是房地产商的错，关键是政府不作为的表现～国家的宏观调控能力太差了～～从中央到地方都是一个样。

小草333

长乐市政府办公告:为了使长乐房地产价格建康快速增长并以此带动我市GpD增长,经研究决定:1.加大宣传力度,要使所有欲购房者知道,今后房价将越来越高,迟买不如早买,土地有限,机会错过,后悔三代.2.经济房, 廉租房建设尽量不盖或少盖,以免冲击商品房,为应付上级检查,可多搞几次评审,但动口不动手,尽量往后拖,实在拖不下时,再将经济房面积限在60平米內,价格定在每平米3000左右,位置放在偏远角落,数量尽量少一些.3.政府部门将全力与房地产商配合,尽量..........[详情看公告原文]

蓝色多瑙河

2007年8月16日，长乐市土地储备中心对市区两幅面积分别为34.02亩、4.97亩的商住用地的使用权进行公开拍卖，两家房地产开发有限公司分别以38600万元、4160万元的高价竞得，据测算两地块均价分别达1134.63万元/亩、837.02万元/亩，再次创下长乐市历次商住地使用权拍卖最高价格。以上述面积达34.02亩的地块为例，此次拍卖比06年8月份拍卖的一商用地块均价622.45万元/亩平均价格高出了82.28%。
    据有关房地产开发业内人士分析，以上述面积达34.02亩的地块为例，按照1134.02万元/亩的地价、规划建筑容积率3.2测算，开发商土地开发成本约在5200元/m2，加上建筑成本1200元/m2、综合税费支出1000元/m2，开发商实际开发成本约在7400元/m2，因此最终推向市场的销售均价最低也要在8000元/m2。与目前长乐市市区楼价最高的世纪公馆销售均价6000元/m2比较，也要高出33%。
   8月16日拍卖的两幅地块价格创下天价后，其楼盘价格必定高定位，而这种预期又将影响到目前尚已开盘的其他高档住宅的价格攀比。因此在上述因素的共同作用下，长乐市房价预期上涨进一步趋强。另据了解,一些想售房的居民因此暂缓出售二手房或想抬高价格出售。

蓝色多瑙河

这是一场击鼓传花的游戏，接到最后一棒的那个开发商等死吧！