3、商圈分析
本项目拟在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德、南平,
以及广东省汕头市,贵州省贵阳、遵义共 11 个城市,开设 38 连锁超市和 3 家百
货。
下表是即将进入的 11 个城市 2010 年的 GDP 总额和人均 GDP 对比:
序号 城市 GDP 总 额 同 比 增 长 人 均 GDP
(亿元) 率(%) (元)
1 泉州 3564.76 12.8 38197
2 福州 3068.21 14.0 44660
3 厦门 2053.74 15.1 81497
4 漳州 1400.71 14.9 29181
5 龙岩 991.49 13.9 36665
6 三明 972.71 13.9 36545
7 宁德 736.45 15.0 24225
8 南平 729 11.7 25312
9 汕头 1203.25 13.7 23274
10 贵阳 1121.82 14.3 28025
11 遵义 902.00 15.9 11699
从表中可以看出,福建省内各城市发展很不平衡,从 GDP 总额看,泉州、
福州、厦门三个城市的发展远远超出省内其他城市;从人均 GDP 看,厦门一枝
独秀,远远领先于其他城市,率先进入比较发达城市的行列,泉州和福州构成第
二梯队,而省内其他城市的发展水平则相对较为落后。福建省外的汕头市、贵阳
市、遵义市的 GDP 总额和福建省内的漳州市、龙岩市相当,而与泉州、福州、
厦门三个城市还有相当的距离;从人均 GDP 看,汕头市、贵阳市和漳州相当,
而遵义则远远低于表中的其他 10 个城市。
(1)福州
福州是福建的省会,位于福建省中部东端,台湾海峡西岸,东临台湾海峡,西
靠三明市、南平市,南邻莆田市,北接宁德地区。全市土地总面积 11968 平方公
里,其中市区面积 1181 平方公里,建成区范围面积 182.36 平方公里。全市常住
总人口约 683 万人,其中市区常住总人口 290 万人。全市户籍总人口约 635.95
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万人,其中市区户籍总人口约 186.68 万人。全市设 34 个街道办事处、105 个镇,
48 个乡(含 2 个民族乡和马祖乡),2795 个村(居)委会、社区居委会,通行闽
东方言福州话。
福州的经济总量和总人口数在福建省内均排第二位;福州是省内党政机关、
企业总部最多的城市,居民的消费水准较高;随着福州城区范围的扩展和城市人
口的增加,其零售市场的容量还在继续扩大,福州市零售市场的竞争较为激烈,
外资企业沃尔玛、家乐福、好又多、乐购、麦德龙均在市区内开设了大卖场,而
以综合超市为主要业态的内资企业永辉超市在福州的市场份额最大。不过福州市
场的竞争还远未到白热化的程度,几个大卖场相互的间隔也较远,仍然存在较大
的市场空间。
① 鼓楼区屏东店
鼓楼区屏东店位于福州市鼓楼区五四路商圈。该项目周边附近是传统的住宅
及办公区,消费水平高,主要消费群体比较固定。项目的周边有商业银行及gov-ern-ment
部门等单位,形成浓厚的商业气氛。项目交通条件优良,停车方便,公交等公共
设施齐全。该项目附近的竞争对手主要有:屏山永辉、周边的农贸市场。该区域
的竞争强度为一般。
② 福清市龙田店
龙田镇面积 88 平方公里,总人口约 12 万,是福清市人口最多的乡镇。
龙田历来是福清龙高半岛的商贸中心,是福州市二十个商贸旺镇之一。群
众的收入主要来自于第二、第三产业。龙田镇基本实现宽裕型小康目标。
该项目沿着大真线主干道,上接福清市下接平潭综合试验区,为商业中心
地带。目前龙田镇还没有大型超市进驻,仅有一家距离项目位置 1.5 公里
左右的永辉(面积约 4000 平方米、两层),距离较近的江镜镇、港头镇的
居民都会到龙田镇消费,龙田以其优势的地理位置形成一个较为集中的商
业区,对后期的商业圈发展起着带动作用。竞争强度为一般。
③ 马尾区马尾店
马尾区是福建省福州市所辖的一个区 ,位于福州市区东南部,东濒闽
江口,西与晋安区交界,南与仓山区、长乐市隔江相望,东北与连江县 接
壤。面积约 254 平方公里,总人口约 203527 人。该项目地处君竹路,丁字
路口处。交通便捷,停车方便,斜对面约 500 米处有区gov-ern-ment、区房管所等
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gov-ern-ment部门,旁边有苏宁电器,离永辉超市仅有百米之远,人流车流较多,停
车便捷,是比较理想项目。竞争对手有一家永辉超市,竞争强度一般。
(2)泉州
泉州是福建省下辖的一个地级市。又称鲤城、刺桐城、温陵,地处福建东南
部,与台湾隔海相望,古“海上丝绸之路”的起点,是国务院第一批公布的 24
个历史文化名城之一,古代有“海滨邹鲁”的美誉。
泉州为福建三大中心城市之一,经济总量连续 12 年名列全省第一,是福建
省的经济中心。北承省会福州、莆田,南毗厦门,东望台湾宝岛,西接漳州、龙
岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港 4 个区,晋江、石狮、南安 3 个县级市,
惠安、安溪、永春、德化、金门(待统一)5 个县和泉州经济技术开发区、泉州
台商投资区。
泉州零售市场的竞争相对来说较为不激烈,新华都在泉州占据最大的市场份
额,外资企业沃尔玛在 2007 年才进入泉州市区,公司面临的主要竞争对手为市
区以及各县城当地的零售企业,不过这些企业的规模均较小。
鉴于公司在泉州零售市场的主导地位,同时随着沃尔玛以及麦德龙等外资企
业的进入,泉州的市场竞争必将趋于激烈,公司有必要在市区的合适位置建设大
卖场和综合超市,以扩大市场份额。同时,泉州县域及乡镇经济的发达预示着县
城和乡镇零售市场存在巨大的发展机会,公司在泉州的项目将以在各个县城及发
达乡镇建设大卖场为主。
① 晋江市安海店
该项目位于晋江市安海镇中心位置。恒安集团为该镇的主导经济支柱。项目
所属区域为安海镇商业核心区,周边住宅林立,人口密集,并已形成一定程度的
商业圈,该镇总人口约 15 万,项目周边 500 米范围人口在 3 万以上。项目周边
有镇gov-ern-ment、商场、酒店等,人流量大,交通四通八达,非常方便。周边竞争对手
有 300 外的浪潮百货及 600 米外的捷龙超市,竞争强度一般。
② 晋江市磁灶店
该项目位于晋江市磁灶镇主干道上,距离镇中心约 500 米,距镇gov-ern-ment约 100
米。周边人口较为密集,磁灶镇的最大的楼盘和商业地产就是该项目。磁灶镇人
口在 10 万以上,仅该项目周边 500 米范围内人口数量就达到 2 万多人,镇区不
大,同类竞争对手仅有一家规模较小的好朋友超市。该项目一旦启动,可基本上
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占领磁灶镇绝大部分的市场。竞争强度弱。
③ 晋江市内坑店
该项目位于晋江内坑镇与安海镇的城市交通道路的连接线上,北接已建成的
内坑旧街一期工程,南临内安公路与外环大道的转盘处,东西进深目前是居民楼。
所属区域主要为住宅区及商业区,项目周边交通便利,主要消费人群为本镇常住
居民,项目 500 米范围人口在 1.5 万人左右,全镇人口约 7 万,目前镇内仅有唯
一一家竞争对手:惠民超市,该超市为本土小型便利型超市。竞争强度弱。
④ 惠安县崇武店
该项目位于惠安县崇武镇中心地段,隔壁是市民广场,对面为五星级酒店--
西沙湾假日酒店,距离镇中心步行街不到 100 米,离镇区核心商业街台湾街不到
200 米。项目周边人口较为密集,商业氛围较好,该项目交通畅通,是往古城必
经之道,邻边居住区密集,是崇武半岛中心地带。崇武是惠安的重镇之一,居民
消费水平较高,周边竞争对手有一家阳光超市,竞争强度较弱。
⑤ 晋江市金井店
该项目位于晋江市金井镇新区与老区结合处,面临镇gov-ern-ment,周边为金井新区
住商密集区,七匹狼集团开发的滨海新城总建筑面积 55 万平方米,集商业、别
墅、多层公寓为一体,含综合服务中心、企业会所、市民广场、幼儿园等,是泉
州市第一个乡镇大型社区项目。项目东侧紧邻金井镇区和滨海新城,南侧接 308
省道,规划区北侧即将建设设备制造业基地,使规划区具备了良好的人气依托。
规划区临近海域,拥有良好的海景资源,有利于塑造良好的人居环境,对整个新
片区的建设开发具有良好促进作用。竞争对手有一家捷龙超市和一家浪潮百货,
竞争强度一般。
⑥ 泉州市东海湾店
该项目位于泉州市区东部新城东海湾,东部新城是泉州重点发展区域,大量
的住宅和商业不断兴起,不久的将来的会形成一个大型住商核心区域。东海片区
常住人口约 86000 人,其中学校教员及学生约 32430 人左右,企业员工 12150
人左右。流动人口占总量的 47%左右。目前周边无竞争对手,竞争强度弱。
⑦ 泉州市泉港店
该项目位于泉州市泉港区新区与老区结合处,项目周边大部分为新楼盘及一
些村落,项目周边有泉港医院、法院、电力公司、广电大厦、泉港一中。该项目
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位于十字路口,可从四面进入该区,进出便捷,停车方便。该项目具有较好的商
业开发和挖掘潜力,符合作为商业区域开发的的条件。目前竞争对手有一家中闽
百汇和一家奇隆超市,竞争强度一般。
⑧ 泉州市城东店
该项目位于泉州市洛江区海峡体育中心附近,近年来洛江区不管在工业还是
商业方面发展迅速,整体经济水平稳步上升,住宅和商业项目不断开发,人均消
费水平也不断提高。该区的外来务工人员占比较大,人口密集度较高,未来整个
洛江区人口将发展到 20 万左右。目前该区有一家百旺超市和一家友谊超市,两
家超市相隔不到 100 米,这两家超市的定位较低,无法满足消费者的最大需求,
竞争强度偏弱。
⑨ 泉州城东百货店
该项目是泉州城东片区的城市综合体项目,开发商是本土的上市企业,有雄
厚的资金及开发实力,该项目定位为一家大型百货,大型超市,精品店面,家电卖
场,电影院,美食城等综合业态。项目周边房地产林立,未来入住后,周边的人口
密度将有很大提升。周边尚无竞争对手,竞争强度弱。
⑩ 南安市水头二店
该项目位于南安市水头镇中心位置,所属区域为住宅、商业、文教、娱乐综
合区域。水头镇为南安重镇,人口密集度高,全镇人口在 13 万左右,该项目处
在镇区核心处,周边 500 米范围内人口在 4 万左右,非常适合开设超市卖场。目
前周边竞争对手有一家永辉超市,而水头一店在镇新区中心,与该店相互辉映,
竞争强度一般。
⑾ 南安市美林店
该项目位于南安市美林镇中心繁华位置,属于商用、住宅、文教、娱乐休闲、
企业工厂等混合区域。项目周边人口密集,外来务工人口多,周边人口属于年轻
层次,具有一定的消费水平;项目周边交通四通八达,人流车流多,离南安中心
地段不到一公里;项目商业氛围浓厚,周边有小超市、酒店、KTV 等商业配套设
施;项目周边停车条件优良,停车方便,该区域是南安市美林镇最繁华的区域,
也是该镇重点发展的区域。周边竞争对手主要为本土小超市和农贸市场,竞争强
度为弱。
⑿ 南安市诗山店
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该项目位于南安市诗山镇主干道上,新区与老区结合处,项目周边为新建高
端住宅,配套商业和酒店,交通十分方便。项目周边的停车条件很好,沿街停车
位充足,满足大型购物中心的需求,对吸引客流有很大的优势。该项目具备较好
的商业开发和挖掘潜力,目前诗山镇并无规模化的商场,只有小型的便利型超市,
在竞争力方面比较有优势,竞争强度弱。 |
楼主: zhengyongfeng
发表于 2011-4-1 08:01:26
