谁是长乐楼面单价地王？

天峰01 · 发表于 2017-6-1 20:04:10

这几天看到群友们因为中海和三盛地块的楼面价问题在论坛上争执不休，我特意为大家做细致地演算可售楼面价的运算过程，供网友们探讨。

一，拍卖规则：1，设定最高限制价格，竞买人报价不超过最高限制价格的，按价高者得原则确定竞得人；
2，当报价达到最高限制价格后，竞买方式转为竞配建住宅建筑面积，凡接受最高限制价格的竞买人均可继续参与竞买。（最高限制价格为溢价率百分五十）
3，配建住宅建筑面积每平方米按照出让公告发布之日的该地块所处级别住宅基准楼面地价加上2600元/平方米回购。

二，中海地块的基本信息
宗地：2017长乐01地块（营前）
占地：59.82亩，容积率：2.5，
计容总建：9.97万方，
成交总价：7.95亿元，
竞配建：5.085万方，
可售面积：4.91万方。

三，楼面价的计算公式：
楼面地价的具体计算公式为：楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。

四，可售楼面价计算：
中海地块的可售面积楼面价（隐形楼面价）=可售部分土地总价格 / 可售建筑总面积
即（7.95亿+配建建筑价格-政府补贴金额）/4.91万方

配建建筑价格以每平米2600计算。

政府补贴金额=（住宅基准楼面地价+2600元/平方米）*竞配建面积
住宅基准楼面地价参考
http://www.fjcl.gov.cn/html/zxwjszfwj/20150313/1680518.html

参考表二可知：营前地块属于四级五级地块，基准楼面地价每平米大约600-900元。取中位数每平米750元。
五，计算：
[795000000+2600*50850-(750+2600)*50850]/49100=15414元/平米
从以上计算分析可知，该地块可售部分楼面价远超过万科去年十月创造的10500元/平米的长乐土拍单价地王纪录。
六，结论：
本场土拍结束之后，真正的楼面单价地王应该是三盛地块，楼面价17000元/平米

天下游 · 发表于 2017-6-1 20:43:13

这时候“和谐哥”都到哪儿去了？

哟哟仔 · 发表于 2017-6-1 21:56:37

这几天有网友就为这个争论得火热。

好先生123 · 发表于 2017-6-1 22:22:57

那89新天地以后不是很值钱

橘子梦 · 发表于 2017-6-1 22:33:20

好先生123 发表于 2017-6-1 22:22
那89新天地以后不是很值钱

不至于很不值钱

lixueyao162 · 发表于 2017-6-1 22:39:42

89是四十年的，不至于很值钱。

好先生123 · 发表于 2017-6-1 22:58:16

橘子梦发表于 2017-6-1 22:33
不至于很不值钱

哈哈哈

8m5kZ8TZnG · 发表于 2017-6-1 23:31:44

庆祝长乐进去3万时代，5万不远了啊，加油↖(^ω^)↗

黑啤 · 发表于 2017-6-2 00:02:02

1万5的楼面价，怎么会有人相信?
楼主你骗得了你自已吗?

天峰01 · 发表于 2017-6-2 00:21:57

黑啤发表于 2017-6-2 00:02
1万5的楼面价，怎么会有人相信?
楼主你骗得了你自已吗?

不想欺骗谁，更不愿意取悦谁，你自己分析。