榕房企上市，顺势而为还是逼上梁山

斌哥

榕房企上市 顺势而为还是逼上梁山

http://fj.house.sina.com.cn 2007-11-22 08:46 东南快报

9月11日，万科在榕城大手笔圈地的壮举，让福州地产企业真切见识到了上市房企的巨大资本优势。谈了将近十年的上市融资的话题，再度成了福州开发商同行津津乐道的焦点。 　　而这股风潮，在11月14日于福州举行的“全国工商联房地产商会2007年会”高峰论坛上，更成了一个焦点话题，引起了全国地产大腕与福州本土开发商的共同关注。 　　背景 　　福州楼市10年上市路 　　在福州房地产市场，一些企业想谋求上市的说法，其实早在十几年前便开始于坊间流传了。 　　但是，这些传说中想上市的企业绝大部分没有付诸实践，少数几个真正上了市的企业，也很快地要么完全淡出了市场，要么干脆把上市的壳转让了出去，只留下一两家还正常运作。而其他传说中想上市的企业，则依旧只是流传着要上市的说法。 　　“早些年，确实有许多福州开发商都有提出要上市，但多数只是讲讲而已，并没有很强烈的要求和欲望，也没有真正提到议程上来。”三盛地产总经理程璇说。 　　这些企业之所以没有上市的强烈要求和欲望，在程璇看来，主要是受福州侨乡经济因素的影响，民间经济很活跃，开发商或股东有很多的民间融资渠道。因此，尽管都在提上市，但由于资金渠道得到了很好解决，就没有必须上市的压力，也就多数没有真正上市。 　　“公司一旦上市，成为公众型企业，利润是要和股民分摊的，在不缺钱运作的情况下，企业当然不愿意上市。”房地产业界资深人士吴少华说。 　　“当然，多数企业没有真正上市，其实也受到了房地产市场好、开发周期短、资金回笼快，以及整个中国股市不是很景气这些因素的影响。”一位不愿透露姓名的业内人士说，福州的多数开发企业在财务、企业管理和开发制度上其实都不是很完善，而上市很可能会暴露这些弱点，加上上述这些因素的影响，所以都不会真正热衷于谋求上市。 　　“但现在不一样了，市场发展到目前这个程度，已经到了非上市不可的境地了。”业内分析人士更是明确指出个中缘由。 　　现状 　　不上市，便退市？ 　　进入2007年下半年后，福州土地放量变少，一批有实力的本土开发企业纷纷走出福州，希望能在外地市场上拿到好的地块。 　　“但是，那段时间，不论我们走到哪个大城市，都能碰到像万科、华润这些大型的上市房地产企业，只能铩羽而归。”一家本土实力地产企业负责人说。 　　这个时候，他们就开始隐约感受到了上市企业给他们的无形压力，也隐约感觉到整个房地产格局因为土地市场情况的变化而产生了微妙的变化。 　　几个月后的9月11日，福州2007年下半年的第二次土地拍卖正式开拍，其中，一幅颇具规模、各方面条件也不错的地块广受关注。 　　外来的上市企业万科、华润，以及几家最具实力的本土企业都参与了这块地的竞拍。但是，很快只剩万科和华润惊心动魄地相拼。上市的万科最终获胜，出价让本土企业几乎倒吸了一口冷气。 　　“我们原有的对自己企业资金实力的信心一下子被击垮了，上市企业太强大了，如果自己没有上市，根本没法与他们竞争，也就拿不到地。”一位参加了此次拍卖的地产商感叹说。 　　工业企业出身的三盛，依靠自己工业企业提供与保障的稳定资金现金流收益，这两年在福州楼市做得也是风生水起，但这两年高昂的地价，也让三盛地产当家人程璇开始对融资产生了比较大的兴趣。程璇甚至这样形容目前福州的市场：不上市就只能退市。 　　如此看来，寻求上市将成为一些致力于长期发展的福州地产企业做大做强的一个助力器。 　　据程璇透露，目前上市事宜已摆上了三盛地产公司决策层的议事日程，并在今后两三年都将是公司的一项战略事项。 　　另据了解，融侨、金辉、华辰等几家房企也正在积极地着手谋划上市。 　　分析 　　上市的地产调控困局 　　毫无疑问，上市确实是福州本土房地产企业在目前市场形势下的一条出路。但是，房企上市显然不是一件容易的事。 　　“就国家的行业政策而言，它是不鼓励房地产企业上市的，它通常只扶持大型国营企业，以及高科技和创新企业进行上市。”吴少华认为，在这样的大政策背景下，上市名额对于中国房地产行业来说，是一种稀缺资源。 　　上述不愿透露姓名的业内人士也对此观点表示赞同。他说，房地产目前在中国已经呈现出过热的势头，控制这一势头的国家宏观调控政策不断出台。而房地产企业上市是推动房地产市场投资的又一强大助推器，政府必然会因此有意限制房地产企业上市。 　　“据了解，中国目前有将近3万家房地产企业，福州的房地产企业能在这么多企业中排到第多少位呢？如果名次不够，恐怕是很难争取到上市名额的。”吴少华说。 　　上市的公众型企业挑战 　　“目前，房地产企业谋求上市的根本目的只是融资，公司内在的其他能力并不会因为企业上市而有什么实质性的变化，相反，在企业运作上可能会受到一些挑战。”开成地产副总经理郑景枫说。他认为，这种挑战主要存在于两个方面：一是企业上市融资，资金水平达到一定程度后，企业的发展欲望很可能会产生膨胀，面对诱惑失去理性，从而出现投资过度的情况。因此，企业上市后要把握好有所为、有所不为的原则。另一方面，上市前很多房企都是家族式企业，公司的战略决策多由老板拍板。但企业一旦上市，就成了公众型企业，会有很多股东，外来力量将对公司的运作产生影响，甚至使公司偏离原定的发展方向。 　　但是，正因为要面对这样的挑战，希望谋求上市的企业一定会从筹备阶段开始勤练内功。 　　“企业一旦上市，必然备受关注，各方面的问题就容易暴露出来。所以，一家房企如果真正想谋求上市，它一定会在准备阶段就勤练内功，以弥补这些方面的不足。同时，上市以后，公司如果出现运作不善，就会遭到股民的抛弃，从而产生致命性打击。因此，上市企业一定会更加用心地维持良好的公司运作，包括管理体制和产品研发等。”郑景枫说。 　　如果真是这样，不管最终有几家福州房地产企业能真正上市，在他们的带动和强大竞争压力下，其他没有上市的房企也一定会努力完善管理体制和产品研发能力，整个房地产市场水平也会因此上升到一个新的层次。 　　榕房企主要融资渠道 　　银行贷款：银行贷款是目前福州房企最重要的融资渠道。 　　民间拆借：民间拆借是福州房企另一非常重要的融资渠道。福州的侨乡经济非常活跃，尤其是长乐、福清等地，有这种背景的福州房企，民间融资渠道大多非常畅通。 　　股份出让：福州几家大房企和几个比较有名的项目，都曾经用这种方式来融资。这些企业通常是将股份转让给另一家房企。 　　房地产信托：中国武夷地产曾经在福州市向社会公众推出“中国武夷贷款项目集合资金信托计划”，引起了对信托的广泛关注。但此外，少有其他房企的信托融资消息。(本报记者 丘寿生)

云想衣裳花想容

半天吊。

山泉水

现在的房地产，在玩击鼓传花的游戏，最后的人必死无疑，关键是谁是最后的人。