房地产对A股和国内经济的影响区别何在？

honking

　　这是我今年6月份在自己博客上发的关于金融和房地产关系的文章。近期国家为了防止金融系统因房地产的贷款所带来的潜在危险，而对金融对地产的放贷进行了紧急制约，希望这文章对大家有点启发！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产对A股和国内经济的影响区别何在？
　　目前，专注A股的专家和分析人都认为A股自05年来的大涨起于房地产股和金融股的推动，这点基本获得了各方的一致同意，而这波的下跌则归于中石油的上市和大小非的解禁。我对此不置可否。

    我更倾向于认为这是市场自身规律的表现。

    我就以房地产做为分析对象，这波房产价格走扬应该是从2003年上海、深圳、广东开始，到2004年在全国范围（特别是东部发达地区）开始上涨，直至2006年末2007年初的房产价格狂飚，引发国内的调控措施。在此，我将时间段上以2005年作为分界点，2005年前的房产价格属于低于市场规律平均价格（价格与国家经济发展不成比例，属偏低），2005年后房产开始走高狂涨，高出这个标准，这些变化用价值规律就很好解释。但2006年之后，特别是2005年末就有部分房地产商开始囤积土地，进行土地转手交易，各地方政府由于在土地审核上的不严格，造成了大量土地流失（以低于市场价出租），造成国有资产流失。此后国家加强了土地审批，但个别地方政府仍不遗余力的想方设法拍卖（从原先的只要审批转为了公开拍卖）土地，土地价格逐日飚升，地方政府也从中捞取了不少好处，最大的好处就是本地的GDP得到不断提高，政府账面上变得好看（地方收入增加），到政绩考核时，个个为此争先。反过来，由于房地产商获得土地的成本在不断增加，筹集资金的难度在不断增加，从民间高利贷筹集转向银行贷款，从土地抵押贷款到楼房完工程度按比例发放贷款（这期间有国家对金融政策的调控）。为此房地产商的日子越来越不好过，但各地高涨的房价为房地产商提供了无限的想像空间，并心肝情愿为如此高的地价埋单。

    在这个过程中，金融与房地产形成了金融链条，房地产商向银行贷款盖房，个人购房者向银行贷款买房，银行是这中间最大的受益者，由于前几年高昂的存款比例为银行提供的贷款空间，银行一边为房地产商贷款，一边为更好的促进房地产商卖房，甚至开出了零首付的购房贷款。另一面房地产商获得贷款，其实基本解决了自身购买土地所付出的资金问题。置于楼房的建设则是分块分批的包给建筑队或中小型建筑成包商，其房地产商自身不存在任何的建房风险，由此将房地产业整体存在的危机向个人购房者转嫁。

    大家可以看到A股大涨其实是金融股和房地产股联手的结果，到现在为此，很多分析人士和专家仍把A股的反弹寄托在金融股和房地产身上。但万科的走势，以及金融股中各机构的不断减仓其实已经给我们一个警示。

    金融和房地产已经处于危机的阴影之下。由于通胀所引发的购买力不断下降，还贷能力也呈现出下降趋势，高高在上的房价和较高的贷款利息使很多人望而却步，影响到房产的销量，从紧的政策影响了房地产业的资金来源，其房地产高昂的地价成本又是地方政府间接造成的，这是地方政府无视宏观调按政策和市场规律造成的后果。为此，中央政府也知如果持续紧缩对房产的金融政策，最终必然会刺破这个房产泡沫，引发类似美国次贷危机的大规模金融危机。就因此如此，国家在个人房贷上出来了收紧了又放开的现象，但总体仍是偏紧。

    国家不断提高准备金和加息是站在国家金融安全的高度所采取的措施，其实质在于预防金融危机。

    昨天搜狐有一条新闻《人口断层 未来10年住房消费需求增速将放缓》，反映的未来国内住房因人口断层，将进入近10年的需求下降的周期。这也是我在关注的问题，自1978年开始计划生育政策到现在，国内的人口结构将向老龄化转变，由此形成的人口结构不均衡也会给住房需求带来危机，让住房需求在一定时间内出现骤降的可能。

    如果即将出现的中期反弹是以房地产股和金融股为主要的反弹，那将是金融股和房地产股所持机构最后的逃亡时机。A股中金融股和房地产股比市场上同类反映得都要快，走势也更明显，说股市是经济的睛雨表，一点都不为过。以上的现象都是市场规律的作用，政策的利好和托市都只是延缓下跌的来临，未来的新的牛市将不在是以金融股和房地产股为主导的牛市。

    股市待有金股出！

雨微

A股有希望吗？房市有希望吗？

风儿飘飘

“中央政府也知如果持续紧缩对房产的金融政策，最终必然会刺破这个房产泡沫，引发类似美国次贷危机的大规模金融危机。”
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风儿飘飘

中国房地产和金融系统是一丘之貉，金融为虎作伥，和房地产一起制造着泡沫，中国很多企业都是在泡沫中生存，中国企业特别是房地产业的破产潮一定会出现，不瘦身的话，经济是跑不动的。 只有在经济调整过程中把低效率、不该生存的企业泡沫挤掉，好的企业才会生长出来。中国现在的情况是，很多企业不会做生意还占着地不走，然后拉政府的关系，拉银行的关系，在政治上施压存活。这使得很多好的企业失去了生长机会。

风儿飘飘

只有政府有决心和毅力建立起比较机制趋于完善的福利制度，如在财政上对人民医疗，养老，教育等等有一定比例范围内的财政支持，那么，人们才会放下心来，把积存多年不敢消费的资金拿出来，才有会多余的资金，购买房产，这才是真正意义上的刺激内需，拉动民间消费，A股才有复苏的希望和潜在的广大市场。

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