大家知道日韵东方的价格吗

长乐abcd

大家知道日韵东方的价格吗，售楼小姐说，去年年底开盘，可到今还没开盘。是不是不卖了。福州最近都在降，不知风暴刮到长乐了没

跳蚤

我比较关心那边离陵园有多近..住高楼会不会看的到.有没有人观察过

长乐海外人

住在那？最好别有窗户！免得看出去看见鬼哦！

跳蚤

怕怕哦..我有打算买那..但一来怕房价会落..又怕住高会见鬼..我的晕啊

romentic

不远走路不到十分钟，风水先生说了楼盘座北朝南，这是好朝向，不过南边被山给挡住了。如果想享受南风就要卖高层。住高层享受南风的同时灵园的无限风光尽显眼底。

fjcl74

我家有座“别墅”在对面“公墓别墅群“里。
比“日韵东方”更东方，更日韵。

长乐abcd

讲一点实在的吧

正一

日韵东方建在哪里？

天涯

日韵东方楼盘解密

福建长乐日韵东方项目



整体推广思路概要



第一部分  分开发思路



一、关于开发周期与开发路线



本项目集合了独栋、小独栋、联排、叠加、空中别墅（复式小高层）等为一体以联排为主，因此我们采用“滚动式”开发。先行的联排部分，将为项目奠定良好的形象基础和为后期的小高层的开发聚集人气。



而一个优秀的社区规划，通过现实的建筑、景观、规划布局体现出来，我们强调别墅生活是一种境界的体现，是一种身份的象征，而不再是最初单纯的居住，在这里可以包容一切，只有真正成功的人士才能享受这一切，富有且拥有更多的时间去享受人生去体验自然美感。



因此在一期开发当中，我们应配合推出相应的独栋王，独栋王不仅在品质上突显整个社区的高贵，更是为市场打出一面鲜亮的旗帜，为我们的项目竖立形象及品牌。独栋王周边的景观绿化应同时跟上，这样才更能在细微之处别墅的高档级别与从不同之处。



同时建议本案分2～3期开发，有利于后期针对市场反应情况进行调整，并且有步骤的安排销售策略。



划片分区建设，前期开发更需注重品质的展示，并且以低价来引爆市场，之后转入逐步走高的策略。



二、开发路线建议：（一期）



（大概的思路，细化方案有营销推广方案中详细提出）



1、气势恢弘的大门及会所先行落成。——————工程方面



气势恢弘的大门首先给我们解决了“面子问题”，一个项目的面子问题是个大问题，只有有足够气派的“面子”做保障我们才更有底气、更有把握。而会所是一个楼盘境界的提升，是楼盘水准的表现，是楼盘的局部体现，在会所的建设上，九皓建议尽可能的完善和完美化，档次高水准化。



2、大门口中庭喷泉花园景观及其他艺术雕刻小品等罗列。——————工程方面



所谓细微之处见真情，只有在更细节的地方体现出项目的真正高贵品质，才能用最真诚的行为感动消费者，真正的品质是消费者可以用心感受到的。因此中庭喷泉花园、艺术雕刻是真正证明品质之所的最真诚体现。



3、为前期销售工作做好准备。——————销售方面



“不打没准备的战”，只有准备充分了胜算的机会才会更大。



4、大型会所装修完毕，前期先作为现场接待处（售楼部），样板房开始建设——————工程方面



样板房的建设也是必须的，很多客户在见到实实在在的样板房时才会彻底的被征服，样板给消费者的真实感是看期房时所无法想像的，只有真真切切的感受到别墅生活所带来的真意，消费者才能真正的为之动容。



5、在项目的推广和营销的一个总的前提，九皓采用：“先入为主”的概念，对于目前长乐的市场情况，虽周边竞争楼盘对我们项目的影响不大，但我们在拿地的同时，政府已经把另一块比我们项目宗地更大的地块批建出去（洞江美墅），且有几块地块在近期可能出现，所以，在同样的市场条件下，同样的消费群体下，同样的项目属性下，先入为主势在必行，强夺先机是我们市场攻略的第一步。



由于我们项目地块的特征，在推广的次序上，九皓认为：“先推别墅，后推高层”——理由：



A、由于最近批复的几宗地块大部分都有别墅，有的是全别墅，在长乐就这样小的一个市场条件下，消费能力范围有限，抢占先机，极为重要，这是先推别墅的重点。



B、先推别墅的好处是——目前已经存在的一些潜质客户（包括国际明珠的忠实消费群体和开发商的良友）对项目抱有极大的信心和购买欲望，我们在别人推出之前先行推出，逼这部分优质客户下定决心以购买我们项目别墅为前提，从而为我们项目做最好的口头宣传。



C、另一个决定性的因素是由别墅的特殊性质决定的，即别墅工期短，且我们项目的别墅数量不多（70多套左右），景观以及配套设施基本上都在别墅区里面，聪明的顾客不会单单看你的楼书或广告就买你的房子，实际景观最为重要（景观及配套要做好），这也是为了别墅的最大利益的销售，同时也为高层（日韵豪庭）的销售做最好的铺垫。



D、在首推别墅的过程中，别墅的价格相对较高，由于项目地块的地价原因整个楼盘的价格相对来说会偏高，所以消费者在接受的别墅的高价格，再推出高层的时候价格较高，从市场和消费者的角度来说更容易接受。



E、案名所驱使，本项目的推广案名为“日韵东方”，别墅的案名为“东方美墅”在同样的情况下，我们采用了“东方美墅”这个案名，跟“洞江美墅”有相似之处，为了不让消费者产生对比性，和选择性，先推上市场，迫使“洞江美墅”改名，是我们市场攻略的一点。——————工程方面、销售方面



6、销售部，开始接受预定工作——————销售方面



7、样板房装修完毕。——————工程方面



8、开始实际销售工作。——————  销售方面



9、其他分区楼体跟进完成，封顶。——————工程方面同时销售工作全面跟进。



后期所有的工作节奏要紧凑，一定要在既定的时间内保质保量的做到最好，这样才能为我们项目争取到更好的平台，为项目提高美誉度，才能真正的成为长乐具有绝对意义的珍品。







第二部分推广方式及广告创意表现







推广方式：



一、硬件塑造



（1）、告知性工地展示



长乐市区南侧的路牌以及广告、罗马旗位基本上已被现有的楼盘布满，九皓建议在长乐西侧，乃至城市发展的主导方向的公路及区域范围内，做沿街罗马旗和路牌广告，充分利用媒介资源为前期造势做充足的准备，营造热烈的市场气氛。并在长乐大的步行街，人气较为旺盛、较集中的地方可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。



罗马旗：长乐市区西侧沿路公路（具体地段和具体的道路选择等做进一步分析后提出————在下阶段总体推广提案中提出）



理由：其一，由于项目地处相对城市发展方向相反的南山，可做引导做用。



其二，树立项目形象，营造热烈的市场气氛。



其三，做足前期充分的准备工作，为项目后期销售做好造势、蓄水的准备。



横幅、彩旗：（这两项的具体位置等对市场调查研究完成后确定）



围墙广告：（工地现场，营造气氛，吸引路人的眼球）



理由：围墙广告也是一个非常重要的传播渠道，不仅可以把工地现场包装的更上档次，同时也最实际、最快的传达项目的信息。在后期销售过程中，去参观工地现场时，也一样起到宣传的效果。



（2）、户外广告设置



户外广告相对来说是较持久的的一种持久性的广告，不仅要做大更要上档次，无论什么地方消费者都会有品牌概念，地段好且品质感强的户外广告更能起到这一作用，因此户外广告的设置不仅能增强项目的认知能力，更可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，灯箱广告、公交车体广告、户外看板等其它户外媒体。



灯箱广告：（选择较中心的地段）



理由：在中心地段人流量大的地方投放，将会更快更广的将项目信息传达给市场，吸引更多买家。



户外看板：（西区路段具体待定、工地、市中心主要广告位、与福州市相连接的主要路口发布户外广告 ）



理由：其一，长乐地属福州，但是一个三线城市，房地产最适合、有效的广告是户外广告牌，户外广告牌不仅有较强的持久性，同时更具档次和说服力。其二，长乐西侧的公路路段、工地围墙、户外广告牌的目的不仅起到广而告知的作用，还更为直接明了的传达项目的位置。其三，在与福州相通的主要路口立户外广告牌目的在于可以更为广泛的将这一信息传达到从福州来的客户，或者是从福州回来的长乐客户，在广告的效应上，起到最大的传播度，深入度。



引起目标客户的最大注意力，和对楼盘的兴趣。



     车体广告：利用车体广告流动性强、传达率高的特点，且车体广告可在城市中形成一道独特的风景线。



公交线路：待定（初定为至少要2条公交路线以上，具体的公交路线做深入的市场研究完以后提出——在下阶段具体的推广提案中提出）







二、软性宣传



（一）、报纸媒体发布



组合投放、择机而动；软文为主，硬广为辅



由于长乐没有本地地区性区报纸媒体，我们就没法做到像福州楼盘一样做长期持续投放，而且效果也不显著，所以本项目的广告发布要摒弃楼盘广告投放的一般做法，要“整合媒体资源、组合投放；选择恰当时机、集中力量重点突破”。 报纸广告形式以 “软文为主，硬广为辅”的独特形式，贯彻本项目的“品质·南山·心境界”生活理念和项目为“长乐首座南山公园豪宅”包装理念。通过一系列相关的软性宣传报道，传达产品品质、生活主张，迎合、引导市场高端客户对生活理想的追求。



1、为区域造势



     通过报纸软性文章，详述长乐市区最后的一块人文、风景、休闲、生活等的居住宝地。



2．为本项目造势



目的：把市场的注意力拉至本项目上来，突出项目形象，以本项目全新的产品品质和建筑理念以及美好的生活形态等优点吸引买家。



（二）、速递广告



针对长乐科级以上干部及效益较好的企业领导、回国商人、企业家、投资客等目标客户群。（这也包括二期高层推广的应对措施）从而利用这些群体为项目做最好口碑宣传。



理由：其一，夹报目的性非常强，派发时可直接针对这些收入较高的群体。其二，相对来说是广告有效力最强的一种。它可以承载更多我们要表达的信息，能够将本项目的“极品别墅”生活理念更好地传达给客户，提高“日韵东方”的产品品质。



（三）、夹报



可在《海峡都市报》投放，《海峡都市报》为福州、长乐等地区的大众文化报，一般的机关单位、企业都会有，读报者的社会层面极广。（初步建议是海都报，可根据具体的情况，长乐的具体情况需求重新定论）



（四）、DM



各人流量大的各大路口（大榕树、步行街口、商业广场）派发，亦可发送到各店铺中去。DM相对层面更广、更直观、便携，同时也能让消费者更全面的了解项目情况。DM广泛宣传时可利用市民对项目的议论进行人际传播。虽然本项目在长乐已得到各方面的强烈关注，但作为一个企业的品牌去对待本项目的开发和运营，人际传播是十分有必要的，这不仅为本项目销售起到具大的作用，也为后续的开发以及品牌的可延续性打下基础。



（五）、电视台广告



由于长乐房地产业发展还不够全面，长乐电视台没有房产专门频道及专栏，但可以通过与长乐电视台的长乐新闻报道这一档节目合作，对我们售楼部对外公开及后续的项目动工、认购进行报道。首先，新闻报道相对更有说服力，其次，可在新闻前或新闻结束后，这一档时间做相应的广告，经过我们市调了解多数长乐本土人对当地发生的新闻事件还是比较热衷，他们一般都会收看长乐新闻和天气预报。







广告创意表现







一、电视广告创意



形象片：



突出项目档次、南山公园的品质定位，围绕本项目中心主题，涌动画面表现未来家居及生活模式，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品牌，达到品牌的持续宣传。







专题片：



以写实手法为主，全面包括项目地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理、首期发售以及公司介绍等内容，是对项目总体规划理念、经营管理模式较为全面的介绍，该片是以销售为周要目的，它是具有一定阶段性、针对性而播放的宣传资料。







新闻片：



以新闻形式报道本项目开发中的奠基庆典、热销、封顶等各种活动内容，向观众传递项目特点与个性的片断，既有新闻性、又有真实性，因而有较高的可信度。



围绕本项目广告主题，深化和突出这项目居住主题，进行深入诉求。







二、平面广告创意



强力宣传“品质·南山·心境界”生活居住主题概念  



强力宣传“日韵东方”——长乐最后一块南山公园生活基地



强力宣传周边环境的优美大气



重点宣传自然和谐社区风格



开创主题概念论坛



活动宣传







三、户外广告创意



由于户外的对象是在户外活动的人，这些人具有流动性质，在广告化面前停留的时间不会太久，注视时间非常短，所以要求广告效果、表现形式和创意简单明了，突出主题，越准确、简练、功能突出效果，能给人留下强烈印象（如户外效果图、大型广告喷绘）







四、电台广告创意



根据电台声音消失快，不易被人记忆的特点，因此，次数过少的电台广告收益不大，一般不做项目较详细短高，重点放在强力宣传居住方式主题概念的宣传以及前期推广的宣传。











五、楼书、折页的创意：



结合“日韵东方”的项目特征，和项目的水准，在楼书和折页的设计上，九皓人的见解结合了项目的目标客户和项目水准初定楼书、折页风格——中国古典文化楼书、折页，首推折页为——圣旨状。具体事宜九皓设计，圣旨状楼书、折页的意思就是做仿真式圣旨，把楼盘的具体情况和楼盘的信息文字结合项目情况，做一份与真圣旨一模一样的楼书、折页，接下来的一系列风格与此相符，让目标客户有一种至高无上的感觉，档次与地位的提升。







六、其他广告创意



巴士广告



礼品广告



主要突出项目的名称，项目标志，通过项目标准色和辅助图形加以表现，形成独立的视觉艺术效果，达到加深印象和形象的目的。















第三部分  推广阶段策略







一、市场铺垫期（预热期）



时间：2007年2月——2007年5月



市场状况：



具体事情具体分析



战略原则：全面进攻市场，树立品牌形象，建立区域领袖地位、品牌知名度与市场关注点；



战略任务： “日韵东方”品牌塑造，储备客户，提升形象。



（1）从张扬、深化“日韵东方”品牌内涵下手，强行拉动新产品品牌。



（2）塑造出个性鲜明、强有力的新产品品牌——山水别墅生活。



（3）储备更多的目标客户，为开盘做更充分的准备。







推广策略：



日韵东方—长乐最后一片山水首府



    在这一时期进行宣传，目的在于提高品牌形象，让文化内涵做为引领告知社会消费群一种品牌理念、一种生活理念，全力包装这一理念并在长乐做独特形象，以新名盘面市，本阶段在售楼部只是进行项目理念、项目基本情况说明，不对外发放详细资料。



广告主题：全新概念、全新生活、全新空间为诉求。



推广主题：建筑东方红太阳、建筑成就东方传奇



日韵东方——绝版南山公园山水别墅



推广计划：形象展示 + 新闻炒做



■   路牌广告：长乐的商业中心地带



■   灯箱广告：长乐较中心路段公交车站点



■   产品说明会：介绍项目的具体归划有助客户更深了解



■   公关活动：项目开工典礼，产品研讨会，意向客户活动等。



■   售楼部及工地形象包装：工地围墙广告；外墙悬挂布条；工地围墙标语等；



■   DM的派发(目的使更多人关注此项目)



■   在末期制作大量印有“日韵东方”产品标识的礼物赠送与消费者，赢取更多市场美誉度。



媒介方式

小杰

计划书都发出来了