转载。大话福州别墅之十八2011年

缺点的

一、缘起

一年前，一位业内朋友向我抱怨，福州别墅根本卖不出别墅的价格。你看市中心大平层都2-3万/平了，而近郊别墅还是徘徊在1-2万多。现在别墅的用地已禁批，卖一套就少一套，这样的稀缺产品兼具投资价值、居住价值、收藏价值，是其他投资品所无法替代的，可为什么没人来抢呢？要知道，光是地皮和周边自然景观就比大平层好了不止多少！其“忧愤之情”溢于言表。

我认为这位朋友对福州别墅客户的了解还是不太够，正如上一讲对别墅客户的分析可以发现，福州别墅业主大都是中产阶层。而中产阶层住别墅的最大问题是“有钱无闲”。一般而言，中产阶层购房较多还是自住兼具保值增值的功能，纯粹投资的相对较少。

所以，除了顶尖客户的度假型以外，中产阶层还是以日居型为主。而适合居住的条件无非是交通、教育、医疗、商业、金融、娱乐等。如果配套不够成熟，至少也要让他能以较短的时间获得那些服务。

节省别墅业主得到服务的时间的第一要素就是交通的便捷。目前福州别墅大都在三环附近，以鼓楼区gov-ern-ment所在地（津泰路98号）为圆心，上班高峰期至少要40-50分钟的车程才能到达。对福州这样的二线城市的中产阶层而言，明显太远了。你即使有稀缺的生态环境又如何，解决不了中产阶层的生活必需的问题。

因此，那位业内的朋友是在错误的时间、错误的地点，做正确的事。或者说，他照搬了一线城市的样本，却没有与福州的实际情况相结合。由此就不得不佩服世茂集团，在大家忙于到市郊建别墅时，它却看到别墅相对于其福州客户而言的致命弱点——交通，从而诞生了世茂天城，一个平层大宅的销售神话就此拉开序幕。

平层大宅也有人形容是“空中别墅”，其好处是既能让人拥有如同别墅般的生活“享受”， 又拥有较为齐全的社区配套。纵观市面上推出的这些平层大宅，它们都有着别墅所具有的‘奢侈“的空间布局：大尺度的主人房，在主人房的卧室、书房、衣帽间、洗手间等功能性空间的设置上都不惜笔墨。同时，平层大宅也不忘给生活增添大自然这一道亮丽的风景线，入户花园、空中庭院或是超大露台，平层大宅的设计者总是想方设法让业主感觉贴近大自然。

除了世茂天城，厦门的“云顶至尊”，也是一个很好的“空中别墅”样板。这个项目的空中别墅面积大多在800平方米以上，最大的达到2500多平方米，拥有私家公园、草地、树木、游泳池、生态型的空中温室等等，整个生态环境构建得非常好。

2009年5月27日，《海峡都市报》发表了一篇“平层大宅，福州豪宅史的再革新”，其中就将福州别墅业主的心态剖析入髓。比如：“别墅通常都地处郊区，周边配套不够健全，工作繁忙的高端人群时常会觉得往返交通不便。”，“优越的地段＋社区生活氛围＋平层的便利性是平层大宅广受消费者青睐的原因。”

我认识的几位朋友，都是有车有墅一族，他们大都认为，地铁对他们有足够的吸引力。如果地铁能延伸到他们购置的别墅，那么肯定会从市中心搬到别墅去住。“可能坐地铁到家比自驾回去还要快。”一位银行业的朋友直言不讳地说。

以一位电力公司高管陈先生的话说，“别墅也不是只有一种，那些几千万上亿的超级别墅，肯定是无所谓有没有地铁的。但我们一般选择的别墅，其实价格和市区中心高档公寓也差不多。之所以要别墅，就是图它空间更丰富，有花园，自然风景好，住的更加舒服。至于地铁，肯定是欢迎的，因为就算夫妻两人都开车，那要家里有老人的话，老人总不方便开车吧？而且要是去东街口这些地方，乘地铁肯定比开车方便，至少不用到处找地方停车了。还有要是下雨刮台风的话，有条地铁就更方便了。”

看来，即使是买别墅的富有阶层，对于地铁的价值也是非常肯定的。福州的高端人群(一般不含八县)较少是所谓的“富贵闲人”，毕竟他们大多数是“富”一代，忙惯了，想闲也闲不下来。虽然内心非常渴望那种“有天又地、有山有水”的别墅生活，但在人生的天平上，他们最终选择了向事业的一头倾斜。鱼和熊掌不可兼得。

原以为三环可以让别墅入住率提高，现在看看二环的拥堵，也就默然。不过，福州高端人群的这种尴尬生活状态也许开始有了破题的机会，那就是地铁的开建。可以说，地铁的出现改变了一个城市的布局，为城市带来了活力，地铁的存在正在一步步削弱着一个城市的空间感。让“城作郊息”的工作生活方式能在极短的时间里切换，极大地满足并唤醒了中产阶层沉睡已久的“离城不离尘”的梦想。

二、“铁”定别墅

福州地铁一号线于去年就动工了，嗅觉灵敏的福州别墅KFS其实早就部分透支其价值了。可惜天不遂人愿，2006年的抢别墅风潮始终没有再现。一来一号线附近的别墅于此前基本售完，KFS已无墅可卖;二来，福州楼盘的地铁潜力早就被KFS透支或者说消费殆尽了。

为了让读者更易于“淘”到物有所值的二手别墅，现将一号线附近的别墅做个展示。地铁对别墅的便利性辐射也有一个度，本文将地铁口与别墅的距离控制在1公里，步行大约15分钟。对于这个距离，认识的几位别墅业主都认为比较合适。因为地铁站点周边总难免形成热闹的氛围，人流混杂，这对于崇尚静谧安宁的别墅业主来说，并非合适的氛围。而有了千米距离分隔，别墅业主即能享受到地铁的便利，也不会因热闹而影响居住环境。出了这个距离之外，则失去了地铁对别墅的便利，不如自驾来的快，15分钟以上的车程对二线城市福州来说，已经快接近市中心了。



福州地铁1号线是福州轨道交通城市网络的第一条线路。2009年年底开始建设，预计2014年底试运营通车。福州轨道交通1号线（象峰站～新行政中心站）全线共设24座车站，线路总长29.2公里。1号线串联晋安、鼓楼、台江、仓山四区，从五四北起途经东街口、世茂天城、中亭街等至福州火车南站和福州新行政中心东部新城。其各站点的定位如下：

第一站：象峰站。秀峰路上象峰村、三木家天下附近，还有君临香格里、三盛中央公园。起点站，与新店车辆综合基地接轨。有网站把居住主题公园与桂湖南郡也加入，个人不是很赞同，有心人士可以将整条象峰路外加半条山北路走完就知道此言不虚，大约2公里，半个小时不合算的。至于说到北纬25N，那就更没谱，不值一晒。

第二站：秀山站（原南平东路站）。秀峰路与山前路交叉口东侧。边上就是山姆小镇。有的网站把万科金域榕郡也归入这个接入点，个人不是很赞同，有常识的人到琴亭湖走半圈试试就知道多远了，外加部分秀峰路，总长度约3公里。走大半个小时才到，如果开车走三环估计也到城南了。

第三站：罗汉山站（原西园站）。罗汉山南侧，机场高速公路以北的规划西园路下。万科金域榕郡到这里会近点，总长度约2.5公里。

第四站：福州火车站站（原福州北站站）。福州铁路北站南广场，福铁大厦西南侧。地下二层站。

第五站：斗门站（原晋安北路站）。晋安北路与华林路交叉口。

第六站：树兜站（原五四北路站）。五四北路以西的华林路下。

第七站：屏山站（原省gov-ern-ment站）。鼓屏路与冶山路交叉口。

第八站：东街口站。八一七路与杨桥东路交叉口。地下三层站，与4号线换乘，与道路地下空间开发结合。

第九站：南门兜站（原南门站）。八一七路与古田路交叉口北侧。地下三层站，与2号线换乘，与道路地下空间开发结合。

第十站：茶亭站（原群众路站）。八一七路与群众路交叉口。地下二层站，与道路地下空间开发结合。

第十一站：达道站（原达道路站）。广达路与达道路交叉口北侧。地下二层半站，与3号线换乘。

第十二站：上藤站（原上藤路站）。六一南路以西的上藤路下。地下二层半站。

第十三站：三叉街站。则徐大道与三高路交叉口。地下二层站，与5号线换乘。

第十四站：白湖亭站（原则徐广场站）。则徐大道与迎宾路交叉口，则徐广场西侧。地下二层站。

第十五站：葫芦阵站（原南二环路站）。南二环路以南的则徐大道下，在建都会华彩附近。地下二层站。

第十六站：黄山站（原盖山路站）。盖山路以南的福峡路。地下二层站。

第十七站：排下站（原黄山站）。福峡路与规划路交叉口，黄山附近，在建世纪景城东南侧。地下二层站。

第十八站：城门站（原南三环路站）。南三环路以南的福峡路与规划路交叉口。地下二层站。

第十九站：三角埕站（原城门站）。福峡路与规划路交叉口南侧，城门镇gov-ern-ment南侧。地下二层站。附近有大唐世家。

第二十站：胪雷站（原站前大道站）。胪雷村，站前路以西，规划站前大道下。地下二层站。有网站把东方威尼斯也纳入，个人不赞成，一条龙江路就大约1公里了，再走约两公里才到胪雷，也是大半个小时。

第二十一站：福州南站站。福州铁路南站下方。地下二层站，与福厦铁路换乘，与福州南停车场接轨。

第二十二站：站后路站（二期）。站后路以东，规划南湖以北的规划螺城路下。地下二层站。

第二十三站：海峡中心站（二期）。规划海峡文化文艺中心西侧的规划路下。地下二层站，与4号线、6号线换乘。24.新行政中心站（二期）：规划新行政中心西侧的规划路下。地下二层站，与6号线换乘，终点站。

由上可见，受惠于一号线的别墅主要是五四北的三木家天下、君临香格里、三盛中央公园和山姆小镇。东部新城也就是大唐世家而已。近期来看，别墅业主可以关注五四北的那几个别墅。

若以南门兜站为市中心，地铁平均运行速度32～40公里/小时，从象峰站到市中心也就15分钟。五四北的地铁别墅基本等同于城市别墅。因此，随着地铁的发展，我们甚至可以忽略目前自诩的“城市别墅”，因为坐上地铁10几分钟，它就可以将你带到最繁华的市中心，还不必费力地满大街找停车位。也许，现在的城市别墅如运盛美之国、西湖别墅等的便利性到时候反不如地铁边的别墅了。

至于2号线，鉴于其最终站点还在变动中，虽然大致方向不变，但有1公里距离的限制，所以暂时不谈。还有一个原因是，2号线上的别墅可以用“星罗棋布”来形容，不是三言两语可以讲完的，我更愿意等明年或下半年站点确定后来谈。一号线附近的别墅入住率大多较高，真正受益的可能就君临香格里和大唐世家了。

三、离尘不离城

别墅是中产阶层的终极置业梦想，随着社会的发展，将来会有更多的城市中产阶层精英选择别墅类产品。

然而，别墅本身在城市中就是一种稀缺资源，加之近两年gov-ern-ment对别墅用地的限制，别墅变得越发奇货可居。特别是城市别墅，更是凤毛麟角。地铁的出现颠覆了别墅在交通上的局限，特别为近郊别墅带来了活力，城市的距离感一下子拉近了。

工作繁忙的都市精英人群，既希望告别城市的拥挤和喧闹，享受高品质的居住生活，又不能为此而远离市中心便捷的配套和居住习惯，无疑，地铁别墅正是这样一种能做到两全其美的别墅产品。从都市隐居郊区，从郊区回归都市，真正意义的新都市生活才是都市人最向往和追求的人居理念。

纵观全球发达城市，日本的东京、中国香港、北京、上海。因快铁的开通，拉伸了整座城市的发展空间。一些城市中心资源，比如大型购物、商业、娱乐等，实现了向快铁沿线的辐射。传统的“地段”概念将随着轨道交通的延伸发生了变化，轨道交通延伸了城市的边界。住在快铁各站点附近的人们，因为交通的便捷，他们将不再感觉到城市距离的遥远。”

最明显的例子是在上海，上世纪90年代上海首条地铁开通，短短两年时间内，让远在上海中心城区版图之外的莘庄，成为白领扎堆的新兴时尚住宅集聚地。

福州目前大量涌现的城市新贵都是一批都市精英人群，他们收入高，工作繁忙，他们希望通过购买别墅来提高自己居住的生活，但是怎样平衡他们提高居住品质的需求，同生活便利性方面冲突，像地铁别墅就平衡了这两个冲突的方面。

现在人们对地铁别墅的接受度越来越大了，福州受到交通等各方面因素的影响，上下班也是重要考虑的一个因素，所以说交通等成熟配套都要考虑，他本身居住概念超过了一般的购房者，他需要有一个独立的私秘空间。而地铁别墅就有这样一种私秘的感觉，所以现在城市别墅人们接受度越来越高。地铁别墅是以住为观点，使生活便利、交通便利。

同样，福州地铁的发展也势必改写福州三环外别墅的命运，未来，这些区域与市区的车程将缩短一半，甚至更多。这样一来，那些曾经大量空置的别墅将迎来入住的高潮。

缺点的

四、后记：福州人的别墅心态已渐趋成熟


回应前述的那位房地产人士，虽然别墅有其不可替代的稀缺资源优势，但若无法满足客户的最基本要求，或者说客户定位不够到位，再好的产品不见得就获得市场的青睐。以福州世面上的别墅来看，大多是在三环附近。这样的近郊别墅会随着城市化的拓展逐步成为城市别墅。而城市别墅是无法吸引那些对配套等不太敏感的最顶级别墅客户的，因为太嘈杂。所以，其目标客户只能锁定中产阶层。既然如此，别墅的交通问题就成了优先考虑的重点。

融侨水乡温泉别墅当初能成为第一品牌，除了其产品设计上的优点外，一个很关键的因素就是金山大桥。在金山未成熟前，水乡温泉别墅离城市不远，离自然很近。与其定位类似的居住主题公园，现在也是入住率很高。这两个别墅区的情况都间接验证了便捷交通的重要。至于两个别墅群价位的区别则是其他原因造成，不在本文论述。

经历过别墅大潮洗礼的福州客户已经逐步趋于理性，他/她们已不再单纯执著于表面的奢华感、身份感，而是真真切切的考虑到，未来生活的便利性与舒适性，这显然是别墅消费心态更趋于成熟的表现。而这也意味着，如果想赢得消费者的青睐，开发商需要更多的考虑到其别墅本身的功能定位，以及相应的目标客户所期待的生活的实际要求。

前面讲到的世茂集团，其前期的世茂外滩花园可以说是较为成功的，开创了江滨超高层观景楼盘的先河。但一位朋友入住后却又搬回了市中心，理由就是儿子上学很不方便。交通成为其离开的最大原因，而世茂天城则完美地解决了交通问题。不仅仅在与它位于市中心，也不仅仅开创了超大平层的先河，更重要的是因为旁边地铁茶亭站。

世茂现在开始将目标瞄准了财力进一步强大的塔尖阶层，那就是最顶级客户（私营企业主、在外打拼的生意人、福州籍海外人士等）。鼓岭别墅，成为别墅业主的终级期待。虽然交通上不一定快捷，但这已经不是最顶级别墅业主所看重的问题了。如果说世茂天城满足了八县富裕起来的人们浓浓的市中心情节，以及对乡村般美好环境的依恋，那么，鼓岭别墅将带领他们到达一个更有“面子”的圈子，钱已经不是问题，按冯小刚的《大腕》结尾所说：只要最贵，不要最好。（以上文字不代表对世茂集团的好恶，纯粹是出于对别墅的关注）

孤独依旧

{:soso__11824716995429377336_2:} 刷分。。。。。！！
威望金钱都是以前拿的，现在好像拿不到了噢。
你也玩CL论坛？？？？？

缺点的

孤独依旧 发表于 2012-5-11 00:37
刷分。。。。。！！
威望金钱都是以前拿的，现在好像拿不到了噢。
你也 ...

刚开始...目标赶超你的积分哈哈

孤独依旧

缺点的 发表于 2012-5-11 10:34
刚开始...目标赶超你的积分哈哈

我以前有好几千的积分呢，后来2010世界杯论坛博彩都输了。

缺点的

孤独依旧 发表于 2012-5-11 12:24
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你压谁输了？

缺点的

孤独依旧 发表于 2012-5-11 12:24
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只有赌冠军吗？什么规则？

冰居里

{:soso_e100:}