负债8000亿 库存增四成——上市房企“压力山大” [转载]

长乐街霸

2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将迎来更大一轮的调整。对于房企而言，2012年将并不好过。
新华网上海４月５日电（记者魏宗凯、叶锋）截至３月３１日，沪深两市１４３家上市房企有７４家发布了２０１１年财报，其中６９家实现净利润３９１亿元，但同期负债超过８０００亿元，比上年增长３１％；存货达７２３０亿元，比上年同期增长４３％。
业绩分化加剧
上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，因为房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入法人会计政策，房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致，２０１１年财报更多体现的是２０１０年的销售收入。上市房企受调控政策影响有多大，要在明年财报中才能反映出来。
２０１１年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。从历史数据上看，去年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。
据易居房地产研究院统计，去年３０个典型城市新建商品住宅成交面积为１３７３９万平方米，较２０１０年大幅下降２６％。一、二线城市的开发商主动打破僵局，降价促销。特别是部分城市的外围区域，房价下跌幅度甚至达３０％左右。“在这种情况下，房地产企业的真实业绩不可能像年报说的增长这么多。”杨红旭说。
尽管年报数据有些“失真”，但仍然反映出上市房企业绩分化加剧的事实。
统计数据显示，２１家公司去年净利润负增长，而同期一线房企净利润增速大都在３０％左右。
中信建投房地产分析师苏雪晶认为，房地产公司强者恒强的格局越来越明显。在多家券商的评级报告中，房地产龙头企业也因业绩保障度高、财务安全、盈利能力及成长性好于其他企业而备受推崇。
进入去库存时代
年报披露的数据显示，６９家公司中库存同比减少的只有９家，而增幅超过５０％的有２５家，不少公司的存货绝对量达到了历史新高，存货增幅明显超过营业收入增幅。龙头企业万科的存货量也达到了２０８３．３５亿元。按照其２０１１年销售额１２１５．４亿元推算，需要２１个月才能消化完。
中国房地产研究会近日发布的“５００强测评研究报告”显示，２０１１年，５００强房地产开发企业存货均值同比增加５０．３４％，增幅较２０１０年进一步攀升６．４７个百分点，５００强房企的平均存货已达到９９．８９亿元，创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。
据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算，到２０１２年底，在最悲观的情况下（新开工下降５％，销售面积增速为０），全国商品房屋库存量为４７．３亿平方米；在最乐观的情景下（新开工下降１５％，销售面积增速为１０％），２０１２年底商品房屋库存量４４．８亿平方米。从在建面积看，去库存可能需要至少３年时间。据测算，２０１２年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为３４５０亿元，而２０１１年房地产全行业赢利也不过５０００亿元左右。如果２０１２年销售额再下降，则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。
资金紧张导致开发放缓
从６９家公司的负债来看，占总资产比例超过７０％的有２３家，超过５０％的有５７家，负债同比增加有４６家。中国房地产测评中心近日一项报告显示，去年５００强房企净负债率已由２０１０年的５０．０７％上升到６６．５９％。
开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下，万科利息支出额度达到１２．５２亿元，同比增幅为１１．２６％，华丽家族利息支出增长率达７７２．６７％。
申银万国发布的一份房地产信托研报显示，２０１２年集合类房地产信托本息共到期２０３７亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约３０６２亿本息到期，从３月起进入偿付高峰。
上海易居房地产研究院近日发布研究报告称，房地产开发企业资金状况已从２０１１年的“偏紧”步入“紧张”区间，“可能接近甚至低于２００８年水平”。报告称，今年前两个月，全国商品房销售额４１４５亿元，同比下降２０．９％，参照去年１２．１％的增幅，预示着今年销售额有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下，房企依靠销售回笼资金成为主流，前两个月，房企自筹资金５９９５亿元，同比增长４３．３％，在所有资金来源中占比４２．３％，比去年提高了１．４个百分点，预计今年还将保持较高增速。
中国房产信息集团研究总监薛建雄称，开发商一般会“市场不好时拿地，市场好时卖房”，但从各大房企近期公布的计划来看，今年的土地储备计划与去年相比，也呈下降趋势，保利今年的开工、拿地计划相比去年缩水一半，而远洋地产的新开工面积也减少了４成。由于开发商慎重拿地或无力拿地，也导致土地价格不断走低，底价出让、流拍频频出现

◎揽月◎

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