长乐的房地产有泡沫吗？

有斐君子

一、关于房地产泡沫的理论解释
1.房地产泡沫作何解释
（1）按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段上房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。
（2）经济学上得泡沫是指人们把某种商品或公司得价值抬高到令人发狂得地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌得现象。《新帕尔格雷夫经济学辞典》中也将泡沫定义为一种资产或一系列资产得价格在一个连续过程中得急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格进一步上涨得预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利得投机者，对资产得使用和盈利能力不感兴趣，随着价格得上涨，常常使预期得逆转和价格的暴跌，由此导致金融危机。房地产泡沫是指由房地产投机所引起得房地产价格脱离市场基础持续上涨。因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫

2.房地产泡沫的成因
从房地产泡沫定义中不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。还有一些原因导致了房地产泡沫的产生。
（1）地价飞涨：土地资源是希缺和有限的，随着经济的发展，城市化进程步伐的加快，扩大了有限供给和需求不断增加之间的矛盾。
（2）消费者的预期：房地产价格的上升，导致消费者对房价继续增加的预期，需求量增加，而房地产持有者惜售，供给量减少，从而刺激价格上升。
（3）信息不对称：市场的两大主体，开发商和最终消费者所获取的信息是不对称的，导致消费者不能对现有房地产的作出合理的估价，人们容易作出对未来收益过高估计的判断，使得房地产价格严重脱离其实际价值，产生泡沫。
（4）政策因素：我国住房制度改革、土地改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建设经济适用房等政策都直接推动了我国房地产市场的高速增长。
（5）房地产投资的过度增长：城市化过程中，对房地产大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，投资出现过度增长现象，地产泡沫不断堆积。
（6）银行信贷的非理性扩张：房地产开发规模的不断扩大，开发商得主要资金来源是银行贷款。由于房地产的高回报，导致银行在发放贷款过程中违反相关规定，向开方商发放大量贷款。
（7）结构性矛盾：经济适用房、豪华住宅、高档写字楼的开发比例不协调。

3.判断房地产泡沫的标准
现实价格超过有价值部分就是泡沫成分。现在，商品房空置率、实际价格和理论价格比、房价收入比等指标成为国际上常用的判断标准。方法一般有一下几种：
（1）收益还原法：将资产未来预期收益的现值与现实价格比较。关建在于折现率的制定。
（2）市场修正法：以反映市场供求差异的商品房空置率为计量基础，综合考虑房地产业现状、市场交易状况对数据进行修正。商品房空置率＝当前商品房空置总量/前3年商品房累计竣工总量

二、中国究竟有没有地产泡沫
    中国究竟有没有地产泡沫，见仁见智，乱成一团的主要原因是参照标准问题。平头老百姓多是“一辈子辛苦连个房子都买不到”，他们不懂什么是“地产泡沫”；专家学者懂泡沫，依据是中国的房价与居民收入之比远高于国际标准，还有就是空置率国际比较；但官员更懂得“泡沫”意味着什么，所以绝不承认有泡沫，一说中国国情不同，一招胜百招，正所谓“国情是个筐，什么都能往里装”，二说统计数据各有不同，你有你的空置率，我有我的空置率，三说即使有泡沫也是局部泡沫，不能加之于全部；房地产开发商最乐观，认为中国房地产是处于快速发展阶段，根本没有泡沫的影子，这个最不可信，因为承认了泡沫，不仅意味着楼市即使不崩盘，也会促使购买者回归理性，而且有可能导致信贷紧缩，这种自己釜底抽薪的事情是没有人干的，除非他傻了。

三、现实情况
1.房价严重脱离老百姓实际购买力   
    现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配收入为3.6万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为44万元（每平方米4400元，以100平方计）。这样的一套房子，一般人家如果想买，不吃不喝也得10多年。如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，则月供约2331元。那么，该三口之家，日常每月生活费还剩3000－2331＝669元，人均669÷3＝223元。现在，小孩子感冒一次又得要多少钱？在一个大都市，这样的日常生活开支是不是比低保家庭还低保了？（而我们长乐现在的房价高的已经达8000元左右，那么按以上的例子（2倍的房价），又是什么样的一种情况呢？？大家可以好好的算一算！！！）
    显然，对于一个平均收入水平的家庭来说，20年按揭贷款的方式已经是不可能购得平均水平（平均销售价格）的房子了，低收入水平的人就更不敢想象了！那么，在这种情况下，他们如想购房，就只能是选择更加透支未来的方式，即延长银行按揭贷款的期限了。

paoyou

只是这气球还吹的不够大,不过也快了,到时候气球一声响 ,KFS通通见他娘

卡布其诺

长乐现在均价好象才5000-6000左右。 我个人认为还不算高。。以中国现在的发展来看。  8000均价大约是个分界线。。。 随着福州市火车南站的建成。。福州市的中心城区自然向南扩。加上近年长乐的发展也是往福州方面建设。。。最终长乐将和福州联为一城。。。到那时房价还会上涨。。。。就长乐现有的情况。。。个人认为6000的现在均价还是比较实在的。。  厦门均价13000元。。。

samcen

有，而且不小！！！想想当年的日本啊，中国现在这情况多么的相象！就等着破的那有一天！吹的越高，摔的越疼！

九天霸主

原帖由 卡布其诺 于 2007-11-22 18:00 发表
长乐现在均价好象才5000-6000左右。 我个人认为还不算高。。以中国现在的发展来看。  8000均价大约是个分界线。。。 随着福州市火车南站的建成。。福州市的中心城区自然向南扩。加上近年长乐的发展也是往福州方面建设 ...

啊..还不够高..那么继续吹嘛..等真正破的时候就知道高不高..

samcen

原帖由 卡布其诺 于 2007-11-22 18:00 发表
长乐现在均价好象才5000-6000左右。 我个人认为还不算高。。以中国现在的发展来看。  8000均价大约是个分界线。。。 随着福州市火车南站的建成。。福州市的中心城区自然向南扩。加上近年长乐的发展也是往福州方面建设 ...

我昏 就这水平还当斑竹！！:L :L :L

老黑

长乐房价降不降 某种意义上长乐人说的算 不要扯到国家甚至国际形式 因为这是个小县城 没多大跟外界房地产沟连的可能 买方固定 就是长乐人 并入福州 还是长乐人买 长乐还不具备吸引外地人进入的条件 跟福州市区不具可比性 你总不能说为了更靠近机场所以来长乐买房吧 外地人投资可能性也不大 长乐本地有钱人都不够分 哪轮的到外人 所以长乐人的房产观念对房价影响很大 所以各大地产商雇人散播各种言论 一会没房了 一会又还会大涨啊之类的  
对没钱人而言 当然希望房价下降 但对投资房产的人而言 却是希望房价无限上涨的 这纯粹是个人立场问题 没人伟大到为了长乐大众即使有投资房产也去鼓吹房价下降的地步 能不帮那些房地产说话就是圣人了

samcen

原帖由 老黑 于 2007-11-23 11:39 发表
长乐房价降不降 某种意义上长乐人说的算 不要扯到国家甚至国际形式 因为这是个小县城 没多大跟外界房地产沟连的可能 买方固定 就是长乐人 并入福州 还是长乐人买 长乐还不具备吸引外地人进入的条件 跟福州市区不具可 ...

说的很不错，不过长乐现在的很多空房子在少数人手里是事实！上次我和我亲戚去看房子，那个房东手上就有十几套房子！！这样的人长乐可不少！

孤风

现在很大部分人是一位房子能炒，实际上房子升值是和地区价值等因素结合在一起，尤其是长乐这小地方，发展有限，人少房多，会造成过剩，到时不跌都不行，广州以开始降价了。