福州“六年一户”新政分析：学区房转手受限，房价将何去何从？

斌哥

福州“六年一户”新政分析：学区房转手受限，房价将何去何从？

原创： 都教授说房  都教授说房  

在文章开始前，我想要先说明的是，我这里虽然名叫“说房”，但绝不只是房地产自媒体，我这里并非只聊楼市，也涉及经济、城建、教育、民生、轨道交通等多个方面，营销号在乎的是流量，本号关注的是民生。由于本号原创文章每日至少一篇，积累下来数量较多，为了方便读者查阅往期文章，我在公众号里整理了多个专题，包括今天要讲的学区房政策问题，此前已经有多篇文章进行过讲述，有看过教育专栏的读者应该还能记得。

9月27日下午，福州市教育局发布公告，将于10月11日上午举行听证会，本次听证会拟听证事项是《完善五城区小学免试就近入学政策方案（征求意见稿）》。这份征求意见稿字数不多，仅仅两页，其主要内容是要在当前福州五区小学划片入学条件中增加一项要求，即：“六年一户”。

目前福建省内各地对于小学就近划片入学的“片内生”认定标准，普遍执行的都是“两一致”和“实际居住”的要求。所谓“两一致”就是房产证和户口簿要一致，买了房还要落户才能读书。而“实际居住”有的通过家访调查，有的地区要求提供正常水电费清单等来确认，有的地方也没有严格执行。

而本次福州五区拟在现有的“片内生”要求之外，再增加一项“六年一户”。所谓“六年一户”指的是一套房产在六年内只能有一户家庭的适龄子女在片内小学就读，即：如果你已经有孩子在读，那么你卖给别人以后，对方即使买了这套房也不能划片入学，只能由教育局统筹安排入学。必须等到原房东的孩子小学毕业（或者转学）后，买方的孩子才有学位。

这个政策对于省内晋江等已经在执行三年内只提供1个学位的地区来说并不是什么新鲜事，但是对于福州而言，这是福州五区第一次提出要对一套房子可提供学位加以年限限制，而且与三年一个学位相比，“六年一户”的限制显然要大得多。

本次“六年一户”拟开始执行的时点是2020年1月1日，以办理房产证的时间为准。明年买房办证的家庭适用新政策；今年剩余时间里买房的不受“六年一户”政策的限制。为了避免买房人被骗，福州市教育局将提供网上学位查询功能，新政执行后，买房子给孩子读书的，必须查一下这套房子买来能不能读书，学位有没有被房东的孩子锁定。

这份文件出来以后想必这时候不少人炸了锅，想买学区房的人担心买来读不了，想卖学区房的人也担心自己的房子卖不了或者卖不上价，一时间肯定众说纷纭。但是实际上我不认为这是一件十分意外的事。因为早在2015年8月福州市发布多校划片试点文件时，就已经明确提出要限制学区房的频繁转手。

也就是说，这次的“六年一户”和明年开始实行的多校划片试点一样，都是为了不让你入学就把房子卖掉，这两项政策是相辅相成的。多校划片试点政策规定，你如果在孩子小学没毕业之前就把房子卖掉，那么你的孩子毕业以后就不能直升对口初中，这样一来，为了确保直升，买了学区房以后必须至少持有六年，等孩子上了初中再卖掉。而“六年一户”又在此前的政策基础上多加了一把锁，就算你在孩子小学没毕业之前强行把房子卖掉，买的人孩子也没法读书，这样一来，不仅是限制你卖，就算你卖人家也不想买，几乎彻底堵死了频繁转让学区房的路。


那么，为什么要推出这些新政呢？福州市教育局在2015年文件中说得很明确：为了遏制择校热，维护教育公平，并且限制学区房的频繁转手。而这次的听证公告上又加上了一句：消减“学区房”优势。显然，要教育公平就必须消减学区房优势，而“六年一户”政策也是为了限制学区房的频繁转手。

但是，为什么要在这个时候执行“六年一户”政策呢？在征求意见时的背景介绍中说得很明白：主要是学位不够用了。


去年9月30日，福州市教育局曾制定五区随迁子女小学积分入学办法的征求意见稿，开始就此项工作征求意见。在当时的政策解读文章中我就着重强调过当前在严格控制大班额政策的情况下，会导致学位不足。因此福州市正在考虑要采用随迁子女积分入学的办法。而本次在背景介绍中，福州市教育局也将当前消除大班额的形势进行了详细介绍，指出目前福州五区小学“班生额”超标现象严重。

但是，如今看来这种超标现象并非福州五区学位不够引起的，今年福州五区提供给随迁子女的学位十分充足，因此并未启动积分入学政策，可见当前五区学位是足够本地子女和随迁子女入学需要的。但是，由于择校热的存在导致了部分热门学校学生人数超标。这样一来就无法完成上级下达的消除大班额的要求，而消除大班额是教育部明令要完成的任务。

在此福州市教育局举的三个例子分别是钱塘小学、湖滨小学、国货路小学。钱塘小学每年招收新生660人左右，其中约三分之一的是临近入学一年内才买房落户，而湖滨小学和国货路小学是由于片内小户型楼盘多，由于小户型学区房总价低相对更好卖，超过一半的家长在孩子入学一年之内又将房产抛售，导致了片内生源愈加爆满。

可以说，正是由于这种频繁转手才促使“六年一户”政策的出台。至于今后是在每个区的所有小学都实行“六年一户”，还是只在部分热门小学实行，这个执行范围尚未确定，但是考虑到这个政策出台的目的是抑制炒作学区房，因此只在各区部分热门小学（具体名单由各区另行制定公布）实行的可能性更大。

说到这儿，大家已经对本次“六年一户”政策出台的原因和目的有了充分的了解，此时面对这个箭在弦上的新政，相信你们最想问的是：对于学区房价格会有什么影响呢？

此时，我们可以肯定的是：

1.近年来福州进入教育政策多变期，招生政策可能会变，学区划片可能调整，房价下跌的时候买昂贵的学区房一定要小心谨慎，高位接盘、转手受限，那就相当难受了。

2.在多校划片试点等新政影响下，学区房的价格早已不那么坚挺，随着2018年下半年以来的价量齐跌，福州的学区房价格比起一两年前的高点已经回落了不少。

3.明年开始福州将正式启动多校划片试点工作，如今新政一个接一个，延续多年的旧有模式被打破，今后必然还有更多新政出台。要买学区房必须足够熟悉各项新政，要紧跟政策变化。

接着，我们可以预见到的是：


1.学区房交易频率大幅下降，新政出台后二手房成交量会受到一定影响，这六年内学位被锁定，没了学区属性就卖不上价格，而买来却读不了书人家也不会买。那么，房东不愿卖，买方不愿买，就等于把这部分房源冻结了六年。但是考虑到明年将会执行的多校划片试点本身就限制在小学毕业前卖房，因此这一点实际上很多人早已有了心理准备，也并不是什么很大的意外了。

2.虽然多校划片试点政策出台就已经开始限制学区房频繁转手，但本次制定“六年一户”政策还是十分具有冲击力的，可以说对于心理的冲击比实际冲击更大，因为这代表了一个政策趋势，也让不少高价买了学区房的人感到慌张。

3.这时候卖房的人肯定会告诉你学区房越来越稀缺了，价格会涨。还会不停催促你赶紧买房抓紧过户，告诉你明年再买就不能读书了。乍一看好像有道理，但实际上呢？明年就开始执行多校划片试点，过去这一年多时间里学区房价格是涨还是跌？

新政密集出台以来，买方早就认真思考，政策如此多变，买学区房的风险越来越大，万一房子买得太急中途一纸文件出了岔子怎么办呢？更何况如今二手房成交量在下滑，没有成交量的支撑，价格怎么涨得动呢？加上如今私立校摇号比例越来越高，读顶级民办初中也越来越容易，即使对口公立初中很差，也可以让孩子去读私立校，是不是值得花如此高昂的代价去买学区房呢？

正如我在今年5月27日文章《学区重划，政策多变，福建买学区房最大的风险在哪里？》中指出：“学区房最大的风险并不来自于学位落空或者学区落空，而在于你是否高价接了盘。”实际上如今许多人买了学区房以后最担心的不是学位问题，而是会不会大幅贬值的问题，毕竟这些学区房远比普通住宅贵，不少还是老破旧的房子，一旦没了学区属性加成就会从天上掉到地下。

就如今“六年一户”这项限制学区房转让的新政来说：我左看右看，上看下看，原来想要卖房都不简单。我想了又想，我猜了又猜，这时如果会涨还真奇怪。买方市场的学区房，左卖卖，右卖卖，为什么还是没人来买，无人问津啊，真无奈。唉，算了，回家吧！

因此，房价涨跌本身取决于经济形势，这些细节政策调整不会影响大局，该涨的时候涨，该跌的时候跌。如果还是两三年前那个房价上涨，成交量很高的市场状态，那么供不应求之下减少学区房供应房价上涨无可厚非。而在如今购买力消耗殆尽，成交量大幅萎缩的状态下，此时卖房的多，买房的少，没有成交量支撑，房子能卖出去就不错了，大家都在降价急售的时候，价格拿什么涨呢？

对于买学区房的建议，在今年1月24日《福州学区房划片再添疑云》一文中我已经说过：这时候买学区房要回归初心和平常心，学区房就只是买来读书的，即便是政策变化房价下跌，毕竟也花钱买到了学位。

面对如今又一项重磅新政即将出台，我再补充两点建议：

第一，如果你的家庭不是特别富裕，建议不要买单价或总价太高的学区房，没有必要付出一切代价去追求最好的学区，可以退而求其次，买不比同地段普通住宅贵太多的学区房较为安全。尤其注意不要掉进坑里，福州有一些所谓的“学区房”，其实所划片的学校并没有多好，本身就只是普通校，价格却严重虚高。

第二，买学区房的时候也要关注房子本身的居住属性，不要买太过老旧的房子，买一些相对较新的房子，今后转手也更加容易一些，一旦政策有变也不至于完全砸在手上，至少还能够最大程度挽回损失。

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斌哥

为五城区学区房降温！福州市教育局10月11日召开听证会
2019-09-27 22:29:25　　来源：福州日报教育新时空
         



　　热门小学一直都是家长们为孩子们竭力争取的第一起跑线，由于资源有限，学区房房价，一直居高不下。
　　为进一步完善五城区小学免试就近入学政策，为“学区房”降温，合理控制热门小学生源数量，推动义务教育均衡发展，福州市教育局拟在“片内生”政策的基础上，实行“一套房产六年内提供一户家庭学位”办法。

　　为增强行政决策的科学性、民主性，规范行政决策行为，现决定对完善五城区小学免试就近入学政策的实施方案（征求意见稿）举行听证会，有关事项公告如下：
　　时间
　　拟定于2019年10月11日(星期五)
　　上午9：00举行
　　地点
　　福州市仓山区南江滨西大道193号
　　东部办公区2座9楼第一会议室
　　听证内容
　　下述事项听取社会各界的意见和建议：
　　1.是否有必要实行“完善五城区小学免试就近入学政策”？
　　2.《福州市教育局关于完善五城区小学免试就近入学政策的方案（征求意见稿）》是否完善？需要如何改进？
　　听证代表、名额及产生方式
　　听证代表
　　听证会代表名额为25人，从以下两种方式产生：
　　1.市教育局在报名参加本次听证会的公民中，依据广泛性、代表性原则，遴选产生公民听证代表10人。
　　2.邀请人大代表、政协委员，五区教育局、学校负责招生的同志组成专家听证代表15人。
　　听证旁听人
　　听证旁听人名额为10人。由市教育局在申请作为听证代表而未被选取的人员中确定5人，并邀请记者5名组成。
　　报名办法
　　报名条件
　　1.对我市小学招生政策有一定了解；具备一定文化素质和口头表达能力，对听证方案可以清晰、客观、公正发表意见和理由的。
　　2.能够遵守听证会纪律，确保听证会当天能够亲自参加听证的公民。
　　报名方式
　　即日起接受电子邮件的方式报名。申请听证人员应填写好《听证代表报名表》（务必写全表格所含事项，写明对听证事项所持的观点），于2019年10月8日（星期二）中午12:00前发送邮件报名。报名电子邮箱：cjc83313082@163.com。
　　其他事项
　　（一）《福州市教育局关于完善五城区小学免试就近入学政策的方案（征求意见稿）》《福州市教育局关于完善五城区小学免试就近入学政策的背景介绍》请登录邮箱
　　（账号：zhengqiuyijian0@sina.com，密码：zhengqiuyijian）查询下载。
　　（二）如当选为听证代表，应提前准备好书面发言材料（重点说明对听证事项所持的观点、意见或建议）。如10月9日18:00前未收到通知，即为此次没有当选。
　　（三）欢迎广大市民，通过邮件（发送至cjc83313082@163.com）、来电等方式积极反馈对《福州市教育局关于完善五城区小学免试就近入学政策的方案（征求意见稿）》的意见和建议。
　　（四）如有未尽事宜，请与福州市教育局初教处（电话：83313082）联系。
　　听证代表报名表

　　说明：1.听证会当天，申请人应提供身份证原件以供核对；2.被确定为听证代表的，申请人须亲自参加，不得委托他人参加。



         

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