本帖最后由 淡如水 于 2017-3-14 09:49 编辑
1993年北海房市泡沫破裂的教训(转载)
1992年～1993年，北海市在打造“第二个深圳”的感召下，出现了1000多家房地产开发商，2000多家中介、代理商，近10万外地人拥入，这些人带来了200亿的资金。 大家都在抢地皮，抢楼盘。一块地皮，在1992年初只要5万元，到1993年初已经炒到过百万。楼价从1000多元/平方米飞涨到 4000元-5000元/平方米，最高的超过1万元/平方米。1993年1月4日，朱镕基的宏观调控政策给了北海当头一棒，银行收紧贷款，资金链条突然崩断。房地产进入了冰河期。积压空置房 107万平方米，“烂尾楼”的停缓建工程108个，建筑面积121万平方米，被套资金超过220亿元。土地降到8万元一亩都难以出手，楼价跌到 500～1000元/平方米还有价无市。一直到2005年之前，北海还在消化此前的“烂尾楼”和空置房。别墅区杂草丛生，野狗乱窜。被农民用来圈牛、养鸭。开发大潮退去之后，北海在整个“九五”期间都充满灰色，GDP年均增长率只有5%，远远低于整个国家的经济发展速度。
任何生意,在没人做的时候，你去做了就赚钱了；等大家都来做了，就没钱赚了。可能见顶就要出来，不然到千军万马要过独木桥时就过不去。股市多么的惨烈，20年里共腰斩过5次以上。也许你在楼市里会比在股市里更悲惨！何也？100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，款就到帐了。房市没有快速的出局机会和10％的跌停板。在一二线城市，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，先下3层再说（香港1998年就这样）。房价被腰斩一点也不奇怪（香港1998年就这样）。
房市流动性差，一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为大跌后还要阴跌三五年，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。熊市里，买1个套1个，人人都不敢买，所以“买涨不买跌”。晚卖1个月亏3万，人人都要卖，所以“卖跌不卖涨”。2001年到2005年的股票，跌剩30％的有几百个。贪心而没早卖的人，就等着在雪山顶上长期站岗吧。
牛市大涨时，买一个赚一个，人人都来买。熊市的时候，先是高位横盘，接着暴跌，然后横盘几个月，再跌一次，横盘几个月，再跌一次。阴跌时，买一个套一个，人人都不敢买。死多在上涨时不卖，跌时卖不出，套住的就拿着，越套越深。到时，炒房的人大亏，很多人发誓永不再炒房。没有人愿意讨论炒房，谁说自己炒房，就像说自己在48元买了中石油一样，会被别人当作是傻子。很多人亏损超过50%，天天骂ZF。
到高位后，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用。支撑市场的是投资投机性需求和恐慌性需求。这二种需求是盲目的跟风者，人云欲云，人动我随，所以具有非常大的被动性和脆弱性。一旦价格疲软或下跌，大众心理会发生180度的大逆转，这二种需求一夜之间就消失得无影无踪。 80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，谣言四起，成交萎缩，中介倒闭，一地鸡毛。什么是价值？2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股，3个月后比它更好的中国石油开盘48元一路走低到31元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里2万元感觉还要涨，大熊市里1万元咋看咋心虚，一窝蜂跟风买进变为全体跟风杀跌，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山是一批一批地上山，虽拥挤却安全无恙。“狼来了”时的下山，一起要下，你推我拥人踩人，“房价”就要飞流直下了。推上山需要看涨的心理预期和买票的几十万元的资金。拥下山只要看跌的心理预期加叫喊声。想先下山，你杀低5万，张三杀价10万，李四杀价20万，就看谁杀价更狠了。
【系统屏蔽词】说：前途是光明的,道路是曲折的。事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论反映了事物的发展规律。波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5，有人估计跌剩0.382，所以实际折中跌剩0.44。
2008年买房已没有投资价值。到了通膨后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!你自己的100万元买房来投资，可能涨到120万，但会回跌到60万。暂时盈了，但最后吃亏了，房子要还贷20年，套死20年，让人耻笑20年，何种滋味？
价格太高了买了就被套。一百多年的股市波浪图上都是地量见地价即大多数人该买未买，都是天量见天价即大多数人买错。股市大涨时无人不赚。国际公认在股熊市里股民“7亏1盈2保本”。当市场出现泡沫的时候，最好的结局是在泡沫破碎前，将帐户上的数字符号转化为真金实银，实现它的增值。
房贷放大亏损，是“杠杆毒药”。如果同在低位，房市风险比股市小，房贷放大盈利，是“杠杆蜜糖”。如果同在高位，房市风险比股市大，卖出难，容易被套牢，房贷放大亏损，是“杠杆毒药”。100万用于炒股，不给贷款，股价跌了一半,价值下降为50万，可握着等新一轮牛市的回升，又见到100万。100万用于炒房，再贷款200万，房价跌了一半,价值下降为150万，死定了。自己的100万不见了，房子被银行拍卖了。不但两手空空，还欠银行50万，没有东山再起的机会。
有的炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。如果房价由最高12000万下跌为600万，你就成为“负翁”。3个月未交按揭款，银行就来收房。因为后果严重，你在房价大跌前就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
通膨导致高股价高房价，高股价高房价促进通膨，恶性循环。怎么控制它的局势？不软着陆，就会硬着陆。就象人有病，拖得越久，危害越久，越难治。有病要早治，恶疾下重药。乱麻不用快刀，就会越理越乱。日本曾经在泡沫经济中采取了一个强硬的措施，把所有涨上来的价格都降到一半。中国不会？看股市：2001年开始，将2245点打到998点。2007年5月30日“半夜鸡叫”提高印花税将多数股票打低40％。
从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。人在做，天在看。人若能忍天难容。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。还没有哪一个国家和地区把房地产炒高后有过好下场的,连头号强国美国也不例外,2号强国日本的房价在十几年前创下天价后，下跌60%左右，到现在都爬不起来。中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右。泰国房价曾跌掉3/4。中国台湾曾下跌50%以上。汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。
势头不妙时，资本会以最快的速度出逃，市场会以最快的速度把多数资金套住，流动性泛滥会在几天内消失。股市和房市关门打狗时，会跌得稀里哗啦。100只“狗”（游资，包栝境外的）有70只被套住。就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游，只有3分水在下游，还用担心洪水到“别处”泛滥吗？几十万亿的“狗”被关在房市股市里无法动荡，还能在外遛遢的“狗”不多了，还用担心通货膨涨和人民币泛滥吗？还有那么多的资金来炒房吗？ZF不可能为了炒房者的利益而冒着社会风险去搞严重的通货膨胀。我国有很多外汇储备，ZF有很强的控制力，更不可能发生恶性的通货膨胀。
“君子不立危墙之下”！在高位炒房是炒作“预期”的“搏傻”,是“看谁抢得早, 看谁溜得快”的击鼓传花游戏。大户万般拉抬皆为出。在大顶，当散户大举入市时，正是大户和外资先出货的好时机，难道他们会发扬风格把难得的出货良机让给小散，把套牢的痛苦留给自己？
五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。水无常势。天有不测之风云。最聪明的是滑头，在房市上涨波段初期.听唱多者的话，当多头，多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期,听唱空者的话，当空头，早卖出。巴曙松在谈到房地产时幽默地说：“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”退潮的房熊市里，才知道谁会盈，谁会亏。早买的没事，不早不晚的可能坐一回电梯，没穿泳裤指的是“晚买的”。2008年之后，在一二线买房的必亏无疑。
有多少人拿着最后一棒？参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起100万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。
有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？中国的经济走势你能预测得到吗？ 股市的融资功能有利于生产，所以虽久涨必跌，但绩优股跌后会再涨。高房价危及民生，影响社会稳定，必遭调控，调控无效后必遭“天老爷”（客观规律）的惩罚。久涨必跌，大跌就是灾难性的，就难以再次大涨。 |
楼主: 天哥
发表于 2017-3-13 20:53:07
国家领导说的，我不知道该不该信
